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| 編輯推薦： |
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专业导引。围绕主体法律文件对相关领域作提纲挈领的说明，重点提示立法动态及适用重点、难点。实用注解。由法律专家对重点法条及专业术语进行注解，帮助读者把握立法精神，理解条文含义。实务应用。根据司法实践提炼疑难问题，运用法律规定及原理进行专业解答。配套规定。择要收录相关的配套规定，便于读者查找、应用。
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| 內容簡介： |
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本书对《物业管理条例》中的重点法条及专业术语进行了注解，根据司法实践提炼了疑难问题并作出解答。同时，收录了与物业管理相关的配套规定。
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| 關於作者： |
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中国法治出版社（原“中国法制出版社”）成立于1989年6月，是中华人民共和国司法部主管主办的中央级法律类专业出版社，是国家法律法规标准文本权威出版机构和法律专业信息服务提供商。
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| 目錄：
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适用导引
物业管理条例
第一章总则
第一条【立法宗旨】
第二条【物业管理定义】
1物业管理基本内容包括哪些方面？
第三条【选择物业服务企业的方式】
2如何具体理解物业管理活动实行市场竞争机制所应当
遵循的公开、公正、公平原则？
第四条【物业管理发展的途径】
第五条【物业管理的监管机关】
第二章业主及业主大会
第六条【业主定义及权利】
3我国业主的建筑物区分所有权的基本内容是什么？
4业主行使知情权是否应当受到法律保护？
第七条【业主的义务】
5业主在物业管理活动中具体应当履行哪些义务？
6业主对共有部分可否以放弃权利为由不履行义务？
7如何分配共有部分在物业服务企业进行物业管理期间
所产生的收益？
第八条【业主大会代表业主合法权益】
第九条【物业管理区域的划分】
第十条【业主大会成立方式】
8什么情况下可以不成立业主大会？
9首次业主大会应如何召开？
第十一条【业主共同决定事项】
第十二条【业主大会会议的召开方式及决定】
10业主参加业主大会有哪些方式？
第十三条【业主大会的会议类型及其启动方式】
11业主大会临时会议如何召开？
第十四条【业主大会会议的通知及记录】
第十五条【业主委员会的性质和职责】
12业主委员会是否具有民事诉讼主体资格？
13业主委员会的诉讼权利能力范围问题？
第十六条【业主委员会的登记备案制度及其成员资格】
14业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案，其与
物业公司签订的合同是否有效？
15欠费的业主能参选业主委员会委员吗？
16欠费业主适合担任业主委员会委员吗？
17行政机关对业主委员会的备案行为属于可诉行政
行为？
第十七条【管理规约】
18管理规约如何通过与修改？
19业主违反规约需要承担什么责任？
第十八条【业主大会议事规则】
第十九条【业主大会、业主委员会的职责限制】
20业主委员会能否从事经营活动？
第二十条【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】
第三章前期物业管理
第二十一条【前期物业服务合同】
第二十二条【临时管理规约】
第二十三条【关于对临时管理规约的说明义务以及
承诺遵守的义务】
第二十四条【前期物业管理招投标】
21物业管理招投标应当注意哪些问题？
22前期物业管理招投标有哪些方式？
23是否所有的物业服务企业的选聘都须采取招投标的
方式？
第二十五条【买卖合同内容包含前期物业服务合同内容】
24前期物业管理有哪些内容？
25业主能否拒绝前期物业服务合同的内容？
第二十六条【前期物业服务合同期限】
第二十七条【建设单位不得擅自处分业主共有或者
共用的物业】
26开发商将一层住宅的窗前绿地归属于购买一层住宅
的区分所有人使用的做法是否合法？
27开发商能否公开售卖停车位？
第二十八条【共用物业的承接验收】
第二十九条【物业承接验收时应移交的资料】
第 三 十 条【物业管理用房】
28物业管理用房是由开发商配置吗？
29无权处分人转让物业管理用房的，业主委员会是否
有资格提起诉讼要求确认转让无效？
第三十一条【建设单位的物业保修责任】
30如何确定建设单位的保修期限？
31建筑工程的保修范围包括哪些？
32建筑工程有质量缺陷，建设单位、勘察单位、设计
单位、施工单位、工程监理单位之间的责任如何
界定？
第四章物业管理服务
第三十二条【物业管理企业的性质】
第三十三条【物业管理区域统一管理】
33业主可以拒绝小区的统一物业管理吗？
第三十四条【物业服务合同】
34物业服务合同有哪些特征？
35物业服务合同的另一方当事人是业主大会，还是业
主委员会，或者是业主？
第三十五条【物业服务企业的义务和责任】
第三十六条【物业验收和资料移交】
36物业的接管验收应包括哪些内容？
第三十七条【物业管理用房所有权属和用途】
37物业管理中心能设小卖部吗？
第三十八条【合同终止时物业服务企业的义务】
38导致物业合同终止的情形有哪些？
39原物业公司撤出后锁上了物业管理用房，该如何
解决？
第三十九条【专项服务业务的转委托】
第 四 十 条【物业服务收费】
40物业服务收费明码标价包括哪些内容？
41物业服务收费办法如何确定？
第四十一条【物业服务费交纳】
42业主在小区内丢失财物，能否因此拒交物业费？
43暂时没有入住，是否仍应交纳物业费？
44已实际居住但未获得产权之前，是否应当支付物
业服务费？
45承租人是否要交纳物业服务费用？
46开发商是否应当为闲置房屋交纳物业服务费？
第四十二条【物业服务收费监督】
47物业服务收费监督是如何实现的？
第四十三条【业主特约服务】
48物业公司帮助业主出租房屋，是否可以收取中介
费用？
第四十四条【公用事业单位收费】
49物业公司以入住率不符合约定为由而不予供暖
怎么办？
第四十五条【对违法行为的制止、报告】
50业主改变住房用途，物业公司可以干涉吗？
51建筑垃圾致人损害，物业公司是否需承担责任？
第四十六条【物业服务企业的安全防范义务及保安
人员的职责】
52物业消防管理通常包括哪些方面？
53小区治安管理通常包括哪些内容？
54物业公司是否要为用人不当承担责任？
第四十七条【物业使用人的权利义务】
55物业使用人违约，业主要承担责任吗？
第四十八条【关于物业管理的投诉】
56关于物业管理投诉的种类有哪些？
第五章物业的使用与维护
第四十九条【改变公共建筑及共用设施用途的程序】
57改变公共建筑及共用设施用途应采用什么程序？
58业主能否在消防疏散楼梯内堆放杂物？
第 五 十 条【公共道路、场地的占用、挖掘】
59物业服务企业是否有权拆除业主擅自占用的道
路、场地上的建筑？
第五十一条【公用事业设施维护责任】
第五十二条【关于房屋装饰、装修的告知义务】
60业主在自己家里装修也要经过物业公司同意吗？
61物业服务企业是否应加强装饰装修活动现场的巡查检查？
第五十三条【专项维修资金】
62物业服务企业对物业维修基金的使用不符合法定
使用范围，是否应当返还？
63被挪用的物业维修基金应当返还给谁？
64业主拒绝交纳专项维修资金，能否以诉讼时效提
出抗辩？
第五十四条【对共用部位、共用设备设施经营的收益】
65利用共用部位、共用设施设备进行商业经营所获
得的利益归谁所有，如何利用？
66在小区内发布广告由谁决定？其收益归谁？
67物业服务企业在没有经过业主委员会同意的前提
下，能否将物业的共用设施出租？
第五十五条【责任人的维修养护义务】
68“责任人”主要包括哪些情况？
69对于装修不当造成的房屋漏水应当由责任人还
是物业服务企业承担责任？
第六章法 律 责 任
第五十六条【建设单位违法选聘物业服务企业的责任】
70建设单位违法选聘物业服务企业的责任有哪些？
71涉及违法选聘的物业服务合同的效力如何？由此
造成的损失由谁负责赔偿？
第五十七条【建设单位擅自处分共用部位的责任】
72什么是擅自处分？
第五十八条【拒不移交资料的行政责任】
73承担本条规定的行政责任的主体有哪些？具体包
括哪些违法行为？
74违反移交资料义务的行政处罚措施有哪些？
75本条规定中的侵权人应否承担民事责任？
第五十九条【违反委托管理限制的责任】
第 六 十 条【挪用专项维修资金的责任】
76挪用专项维修资金有哪些主体？
77在发生挪用行为以后，具体的处罚措施有哪些？
78挪用专项维修资金的行为会承担刑事法律责任吗？
第六十一条【建设单位不配置物业管理用房的责任】
第六十二条【擅自改变物业管理用房的用途的责任】
79物业服务企业未经业主大会同意，擅自将物业管
理用房出租应当承担何种责任？
第六十三条【擅自行为的责任】
第六十四条【逾期不交纳物业服务费的责任】
80物业管理费纠纷有哪些解决方式？
第六十五条【业主以业主大会或者业主委员会的名义
从事违法活动的责任】
81业主违法行为的性质严重，触犯了刑法的，应如
何处理？
82如果业主违法情节较为严重，但尚不构成犯罪的，
应如何处理？
83业主的哪些行政违法行为需要承担行政法律责任？
第六十六条【公务人员违法行为的责任】
84某小区业主就该小区开发商某房地产开发公司和
进行物业管理的某物业公司未按有关规定向业主
委员会移交物业管理资料，以及某物业公司无资
质进行物业管理活动等问题，先后向该小区所在
地的区房管局进行投诉，要求该区房管局对上述
问题进行调查处理。对于该问题，该区房管局一
直未予答复处理。房管局对于其行政不作为行为
是否应当承担责任？
第七章附则
第六十七条【施行时间】
配 套 法 规
中华人民共和国民法典(节录)
（2020年5月28日）
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件
适用法律若干问题的解释
（2020年12月29日）
建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款
理解适用问题的批复
（2003年10月17日）
业主大会和业主委员会指导规则
（2009年12月1日）
最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具
有民事诉讼主体资格的复函
（2005年8月15日）
中华人民共和国招标投标法(节录)
（2017年12月27日）
前期物业管理招标投标管理暂行办法
（2003年6月26日）
物业承接查验办法
（2010年10月14日）
物业服务收费管理办法
（2003年11月13日）
物业服务收费明码标价规定
（2004年7月19日）
物业服务定价成本监审办法（试行）
（2007年9月10日）
保安服务管理条例
（2022年3月29日）
公安机关实施保安服务管理条例办法
（2016年1月14日）
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用
法律若干问题的解释
（2020年12月29日）
房屋建筑工程质量保修办法
（2000年6月30日）
住宅专项维修资金管理办法
（2007年12月4日）
中央国家机关住宅专项维修资金管理办法
（2008年11月22日）
住宅室内装饰装修管理办法
（2011年1月26日）
实 用 附 录
前期物业服务合同（示范文本）
(2004年9月6日)
业主临时公约(示范文本)
(2004年9月6日)
业主及业主大会规程表
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| 內容試閱：
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《物业管理条例》于2003年9月1日开始施行。2007年8月26日、2016年2月6日、2018年3月19日，国务院对《物业管理条例》进行了三次修订。
2018年修订后的《物业管理条例》共7章67条。主要规定了业主的权利义务、业主大会的组成及职责、业主委员会的组成及职责、业主管理规约、前期物业管理、物业管理服务、物业服务企业、物业服务合同、物业管理服务收费、专项维修资金、物业的使用与维护、物业管理中的法律责任等内容。
一、物业管理
本条例明确了物业管理的含义。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。国务院建设行政主管部门以及各地方县级以上政府房地产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作。
二、业主及业主大会
《物业管理条例》规定，业主是指房屋的所有权人，其中也包括与房屋相配套的设备、设施和相关场地的所有权人。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，它是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的形式产生的。业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立，并选举产生业主委员会。但也存在例外情况，在只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意的情况下，可以不成立业主大会。
三、前期物业管理
前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前所实施的物业管理。前期物业管理合同，是指房地产开发企业或者商品房出售单位在销售物业之前，与物业服务企业签订的物业服务合同，它具有过渡性质。建设单位在销售物业之前应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
四、物业管理服务
从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
五、物业的使用与维护
业主以及物业服务企业不得随意改变公共建筑和共用设施的用途。专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。专项维修资金属于业主所有，它的收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
六、相关法律责任
本条例第六章规定了物业行政主管部门、建设单位、物业服务企业、业主、业主大会在物业管理活动中存在违法违规行为时应当承担的法律责任。
《民法典》通过以前，关于物业服务(物业管理)领域的规定，主要集中于行政法规、部门规章及司法解释中，《物权法》中也有所涉及。为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，国务院于2003年制定了《物业管理条例》，该条例于2007年物权法通过后作出第一次修改，并于2016年和2018年分别进行再次修改。2004年，建设部发布了《物业管理企业资质管理办法》，目的是“加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平”，该办法于2007年更名为《物业服务企业资质管理办法》并作修改，此后进行多次修改，并最终于2018年被住房和城乡建设部废止。2007年，第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，但并没有专门规定物业服务(合同)，只是在其第6章“业主的建筑物区分所有权”对物业服务(合同)有所涉及。2009年，最高人民法院通过了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，以指导司法实践中出现的物业服务纠纷案件的处理，维护当事人的合法权益。2020年5月28日通过的《民法典》在物权编中专设一章“业主的建筑物区分所有权”，在合同编中新增有名合同“物业服务合同”，同时在侵权责任编新增在高空抛物责任中物业服务企业等建筑物管理人的义务，对物业管理服务过程作出全面规定。2020年12月29日，最高人民法院将《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》修改为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并对内容进行了修订。
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