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| 編輯推薦： |
每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。在中国城市化进程放缓、房住不炒的背景下，因为产业转型升级和消费升级带来的空间载体的结构性需求变化，越来越多的社会关注度和资金，正在转向产业地产。
阅读本书，读者不仅能够了解产业地产的发展趋势及其产生的经济价值，清晰理解产业地产的行业逻辑，发现新的投资机会。同时，对于产业地产在发展过程中遇到的问题，包括资源整合、产业转型、园区建设、产业孵化、产城融合等，读者也能获得新的解决思路。
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| 內容簡介： |
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作为一名深耕产业地产多年的资深从业者，作者在书中不仅详细介绍了与产业地产相关的基础知识以及产业地产对于政府和实体企业的价值，而且深入阐述了产业地产的基本三要素（产业规划、产业招商和产业运营）和进阶三要素（产业投资、产城融合和产业自持）。此外，作者还对当下产业地产领域的部分热点话题进行了开放性讨论，力求以简洁明了、通俗易懂的方式，详细讲述关于产业地产的方方面面。
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| 關於作者： |
阎镜予
香港中文大学机械与自动化工程博士，中科产发（深圳）运营服务有限公司董事长。曾任职于香港中文大学、深圳市发改委、星河产业集团、星河资本，发起并创立了领创天下孵化器。长期从事产业地产工作，是深圳市总部经济发展政策的起草者，深圳市23个战略性新兴产业基地集聚区建设推进者，获取并建设了深圳、南京、成都、惠州等地的星河WORLD产城融合项目，为深圳市特区建工集团、深圳市特区建发集团、深圳市盐田区政府、深圳市人工智能与机器人研究院提供咨询及运营服务。长期从事股权投资工作，投资了云从科技、太和水、杉川机器人、威斯克生物、国星宇航等优质企业。
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| 目錄：
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第1章? 产业地产概述? /001
产业地产的定义 /003
产业地产的发展历程 /004
与房地产的区别 /007
产业地产商的价值 /008
政府需要什么样的产业地产商 /012
企业需要什么样的产业地产商 /018
产业地产盈利模式浅析 /022
第二章? 产业规划? /025
产业规划的四个层次 /027
产业规划的要素 /029
产业规划的评价指标 /030
产业规划的准备工作 /033
产业规划的标准模块 /037
产业规划的汇报技巧 /040
第三章? 产业招商? /049
产业招商与写字楼招商的区别 /051
产业招商的七种人 /053
产业招商的五个重点方向 /063
第四章? 产业运营? /071
产业运营的四个层次 /073
产业孵化器的生存之道 /076
高校和科研院所创业项目的孵化经验 /087
第五章? 产业投资：基地 基金? /095
成功的关键要素 /098
操作流程 /100
不同主体的决策要点 /104
不同主体的组合模式 /106
投资和招商的关系 /108
第六章? 产城融合：园区 社区? /113
产城融合的历史沿革 /115
产城融合的再次崛起 /117
产城融合的争议 /118
产城融合的落地 /121
产城融合的困境 /123
第七章? 产业自持：估值 融通? /129
租金收入覆盖运营成本和贷款利息 /132
产业运营服务提升物业估值 /134
金融工具平衡现金流 /137
关于园区 REITs 的探讨 /139
第八章? 产业地产发展的八个里程碑? /145
独立的组织架构 /148
因地制宜的产业产品 /150
清晰的商业模式 /152
聚焦的产业赛道 /153
“放水养鱼”的标杆项目 /155
规模化的产业资源管理 /156
轻资产管理能力 /157
基金操盘 /159
第九章? 产业地产的开放性讨论问题? /161
论战：产业地产的“十大谎言” /163
变革：产业招商的新“三板斧” /170
反思：产业空心化? ? /172
呐喊：产业地产的命脉 /179
号召：行业良性发展的倡议 /183
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| 內容試閱：
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自序
产业地产，往小了说，是建造和租售产业用房；往大了说，是国家产业发展的承载体、产业链条的聚合体，以及产业资源的链接体。产业地产的下限极低，可以低到毫无产业内涵、简单粗暴的“快周转”房地产模式；但是，产业地产的上限也极高，可以成为一个城市、一个区域甚至一个国家经济转型升级的发动机和助推器。在上限和下限之间，存在着巨大的操盘空间，更存在着巨大的价值观分歧。
正是由于空间巨大，产业地产一直在迭代发展，其间也乱象丛生，充满了争议。做得好的产业地产项目不少，但不达预期的项目更多。优秀的产业地产商屈指可数，良好的也不多，大多数仅在及格线徘徊，市场环境一旦发生变化，大多数产业地产商就很难抵御大势的风险。引导产业地产向着上限靠近，以产业发展为目标，以载体开发为基础，正本清源，回归初心，应该成为每一个从业者的责任和义务。
我的从业经历涵盖了产业地产的多个环节。自香港中文大学博士毕业后，留校从事机械与自动化领域的科学研究和产业化落地工作。其后，通过公务员考试，进入深圳市发改委，从事宏观层面的产业政策研究，包括起草深圳市总部经济发展政策，推进23个战略性新兴产业基地集聚区的规划建设。再后，进入星河控股集团，联合徐扬生、高文、费爱国三位院士发起设立领创天下孵化器和创投基金，孵化和投资了一大批硬科技企业；同时，全程推动、全面参与了星河产业集团的设立与发展，建设和运营了深圳、成都、南京、惠州等地的 WORLD 系列产业园。
上述几段经历，让我分别从实体经济、产业政策、产业地产三个角度，全面且系统地了解了产业地产的全貌，明白了产业地产各参与方的痛点、痒点、兴奋点，以及难点、卡点、突破点，促使我基于实践案例，去综合思考实体企业、政府、产业地产商三个主体的参与模式与参与策略，又基于行业思考，在实际工作中参与了产业规划、产业招商、产业运营等多个环节。从实践到思考，从思考到实践，否定之否定，螺旋上升。
自2017年起，我开始将思考和实践记录下来，陆续在微信公众号上发表，与从业者分享和探讨，没想到一坚持，就是整整6年。本书就是梳理和完善后的公众号文集。因为其诞生于互联网，在遣词造句、情绪表达上，不免有了更多的互联网传播风格，我也有意地保留了这种风格。
本书第一章主要介绍了产业地产的基本概念，以及产业地产对于政府和实体企业的价值，有助于读者从本质上看清产业地产存在的意义。第二章至第四章，介绍了产业地产的基本三要素，即产业规划、产业招商和产业运营，有助于从业者了解和掌握基础技能。第五章至第七章，介绍了在当前的形势下，产业地产必须去突破和争取的进阶三要素，包括产业投资（即基地＋基金）、产城融合（即园区＋社区）和产业自持（即估值＋融通）。只有掌握此三要素，才能成为优秀的产业地产商。第八章，概括了产业地产商发展过程的八个里程碑，指出了具有普遍性的发展规律。第九章，针对不少热门话题，进行了开放性的讨论。
对于身处实体企业的读者，本书能更好地帮助您争取到来自政府和产业地产商的扶持政策；对于自行拿地建设企业总部或园区的读者，本书能帮助您全面了解土地获取的策略与责任、项目建设的思路与方法、资金融通的多种方式；对于身处政府机构的读者，本书能作为您的决策参考，帮助您制定更合理的招商引资政策，遴选更优秀的产业地产合作伙伴；对于产业地产的从业者，本书可以成为您的工具书，在园区开发建设的各个环节，为您提供来自一线的操盘经验，为您企业的长期发展提供较为全面且有一定深度的战略参考。
产业地产是一个高速变化的行业。本书成文之际，正值百年未有之大变局，房地产市场行情回落，国际产业合作风险增大，经济面临考验。一些新的、尚未纳入本书讨论范围的趋势，正在涌现且日趋明朗，包括：国企投资建设、民企运营服务；盘活存量资产、合理控制增量；特色区域规划、龙头引领招商；鼓励长期持有、提升资管能力；等等。
这些新的趋势正在从根本上改变行业的竞合格局。面对产业地产的变化，几位行业“老兵”和我一起成立了中科产发（深圳）运营服务有限公司，旨在以轻资产运营为核心重新出发，希冀为下一阶段的产业发展闯出一条血路，提供更多的思考与实践。届时，我将用第二本书与各位读者分享和探讨。
本书的撰写，得到了大量的支持和帮助。感谢中国产业地产教父、张江高科原总经理葛培健先生，《园区中国》系列丛书作者、火花 S-Park 创始人兼执行董事宋振庆先生拨冗作序；感谢易子邕先生、许江曼女士、张冰女士、何烨先生对有关章节撰写的帮助与支持；感谢浙江大学出版社责任编辑吴沈涛先生对本书内容质量的把关；感谢瞪羚图书的杜礼青先生、钟星林先生，以及经信咨询的黎彧铭先生对本书的编辑和校验；感谢星河产业集团全体同事的共同奋斗，没有大家的实践，也不会有本书的精彩。最后，感谢我的家人长期一贯的理解和支持。
是为序。
阎镜予
于CZ3255航班
2022年9月3日
撮合交易 需求能互配的政企双方，要想达成真实交易，也并非易事，因为在实际操作过程中，往往存在着政府知道企业要啥，但就是不能给、给不起、给不了的情况。
政府招商一般是“三板斧”，包括土地让利、税收返还（含企业、个人）、产业补贴，但这“三板斧”的运用，有很多合规性方面的要求，地方政府并不能随心所欲。下面分享三个真实案例。
不能给：西南地区某中心城市计划引进一家 C 字头的国际化零售企业，尽管当地政府表示可以按土地评估价供地，但土地评估价仍高于企业要求的价格。由于土地评估价是土地出让的价格底线，因此，企业想要以低于土地评估价的价格取得土地的要求触碰到了政策红线。
给不起：粤港澳大湾区某城市，计划引进一家航天系的上市公司，尽管该公司要求的土地价格并没有低于价格底线，但由于该地块来自城市更新，考虑拆迁、安置、补偿等因素后的综合成本远超评估价格，引进该企业的资金缺口过大，当地政府给不起。
给不了：长三角某领先城市计划引进某家人工智能企业，该企业一不要地，二不要产业补贴，三不要税收返还，就要采购订单，有市场就入驻。这种超出“三板斧”范围的市场化诉求，政府往往给不了。
上述三个案例中的交易之所以无法达成，实际上不是因为政府“总体上”不能满足企业要求，而是因为政府的政策有各种各样的限制条款，只要有任何一个条款无法满足，整个交易就有可能无法达成。此时，若引进产业地产商，政府就可以一次性地让利给产业地产商，再由产业地产商统筹，用企业运作的方式，灵活匹配入驻企业的需求，以实现吸引企业入驻的目标。
提供增值服务 房产中介的增值服务包括房屋推荐、手续办理、资金监管、提供标准合同、监督履约等。同样的道理，企业入驻只是第一步。作为中间商，产业地产商还必须提供更多的增值服务，这也是笔者认为卖完楼就走人的产业地产商并不是优秀的产业地产商的主要原因。
产业地产的增值服务，又称产业服务、园区服务。关于产业地产的书或文章，大多会提到服务的目录、服务的要求、服务的价值等等，但问题的关键是如何去做。增值服务对于被服务的企业来说是有价值的，但对于产业地产商来说，其很难在短期内找到合适的盈利模式，短期内基本都是亏本的。在这种情况下，没有战略定力或者缺乏经济实力的产业地产商很难坚持做下去。
当我们认识到产业地产商的本质是中间商，而中间商存在的根本价值就是消除信息不对称、撮合交易、提供增值服务后，我们就找到了进一步研究产业地产的路径。
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