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| 編輯推薦： |
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本书系统整理了近代上海的道契资料、地价数据、工部局财政收支数据和工部局市政法规资料等，数据资料具有相当的可靠性。作者将经济理论各分支与租界土地制度和市政管理问题相结合，并应用历史学和经济学结合的研究方法，提出了这一研究领域的新问题和新观点。本书对近代上海在土地管理制度、土地产权制度、土地价值评估制度、城市公共管理收入来源、市政建设用地获取、招标制度对市政购买的约束等方面的实践经验的整理总结，可为学界提供新的学术认识，也能为当代城市管理提供更丰富的案例经验。
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| 內容簡介： |
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近代上海公共租界的土地制度包括产权制度和税收等地政制度。土地制度与市政管理是密切相关的，不仅表现为土地税和房捐是市政建设的主要资金来源，而且表现为市政建设中的筑路和公共设施的修建与土地的购买密不可分。本书内容分上下两篇：上篇为土地制度，其中，*至第三章分析租界的土地产权制度，第四至第九章分析土地的管理制度，即地政管理，包括土地税和房捐的收取以及土地价格的评估；下篇为公共租界的市政管理，包括租界当局的财政和公共品的提供。本书从土地管理制度、土地产权制度、避免产权过细化、土地价值评估制度、城市公共管理收入来源、市政建设用地获取、招标制度对市政购买的约束等几个维度总结了近代上海公共租界的土地制度和市政管理，为当代城市管理提供了历史经验借鉴。
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| 關於作者： |
杜恂诚，上海财经大学经济学院教授，博士生导师。主要从事中国近代经济史研究。主要著作：《民族资本主义与旧中国政府1840～1937》《中国传统伦理与近代资本主义――兼评韦伯》《上海金融的制度、功能与变迁1897～1997》《金融制度变迁史的中外比较》《近代中国钱业习惯法――以上海钱业为视角》等。从20世纪80年代起在《中国社会科学》《历史研究》《中国经济史研究》等刊物上发表论文100多篇。近年主要以制度分析方法从事经济史和金融史的研究。
高峰，上海财经大学经济学博士，河南科技大学任职。
杨小燕，上海财经大学经济学博士，上海工程技术大学任职。
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| 目錄：
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上篇近代上海公共租界的土地制度
导言3
第一章道契制度12
第一节一种完全意义上的土地私有产权登记制度12
第二节道契制度的优势与弊端19
第二章历年道契申领总趋势24
第一节图表显示的申领趋势24
第二节租界的持续扩张与界外租地34
第三章信息不对称条件下的土地交易43
第一节对高速涨价数字的疑问43
第二节信息不对称与利益分配47
第四章近代上海公共租界的土地管理制度60
第一节土地管理制度形成及演变60
第二节土地管理制度演变的动力68
第五章近代上海公共租界的土地管理74
第一节公共租界的房地产评估75
第二节近代上海公共租界地税房捐的征收85
第三节土地管理过程中纠纷解决机制100第六章近代上海公共租界的土地利用106
第一节公共地的形成和利用106
第二节私有土地利用方式的演变112
第七章近代上海公共租界的土地交易123
第一节土地交易的形式123
第二节土地交易市场的有效性134
第八章近代上海公共租界土地价格分析148
第一节近代上海公共租界的土地价格148
第二节近代上海公共租界土地价格的决定160
第三节影响近代上海公共租界土地价格的因素169
第九章土地价格与近代上海公共租界的城市化177
第一节近代上海公共租界城市化水平与土地价格177
第二节城市化与土地价格的模型分析与理论分析181
第三节实证检验184
下篇近代上海公共租界工部局的市政管理（18541943年）
导言195
第十章集团利益、工部局与租界的公共品供需207
第一节开埠后上海的经济利益集团207
第二节工部局的产生和市政管理权215
第三节工部局与开埠后租界的公共品供需219
第十一章工部局财政原则与财政收支趋势235
第一节工部局的财政原则、预算制度与财政赤字236
第二节工部局的主要税种和税收权的确立239
第三节工部局的债券发行与财政冒险245
第四节工部局财政收入趋势及影响因素分析251
第五节工部局财政收支对上海社会经济的影响256第十二章工部局的筑路与征地260
第一节工部局的筑路权与私人土地所有权260
第二节工部局筑路的收益与风险264
第三节工部局筑路用地的获取方式267
第四节工部局筑路与租界独特的道路形态272
第十三章工部局对公用事业的监管275
第一节公用事业特许权制度的运作机制276
第二节公用事业特许权制度的收益与危机289
第三节工部局特许权监管与集团利益的实现301
第十四章工部局市政管理的多维度监督307
第一节权力、行政法与舆论监督308
第二节招标制度对市政购买的制度化约束317
第三节市政招标制度对华界市政管理的影响332
第四节对利益相关者的信息公开341
历史借鉴347
附录
附录A上海道契资料18441911年355
附录B18681933年房捐征收额及税率666
附录C公共租界越界筑路情况表669
附录D南京路、外滩、四川路、河南路土地价格671
附录E工部局财政数据675
参考文献685
后记696
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| 內容試閱：
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导言
关于近代上海公共租界土地产权制度的研究
（一） 土地产权制度是上海城市化早期最基本的制度
上海在1843年作为条约口岸开埠以后，就逐渐成为厉以宁所说的那种体制外的异己力量和体制外的权力中心，其制度背景就是由不平等条约引申出来的租界制度。1845年11月，由英国驻沪领事巴富尔主导制定的《土地章程》公布，根据这一章程的规定，洋商可在给他们特别划定的区域内集中居住，可以向中国居民租借土地。所谓租借土地，原是参照中国传统的永租制方式，洋商仅取得田面权，田底权仍由中国业主掌握，所以租地的价格称为押租，每年仍须向中国业主缴纳年租。但很快地，永租制度演变成了土地私有权的绝卖制度。从英册道契来看，押租这个与永租制相关联的词，从1854年起在道契文件中渐渐消失不用，而代之以给价一词，而《土地章程》本身实际上就已经承认了与永租制不同的完全土地私有权。《土地章程》规定只准商人禀报不租，退还押租；不准原主任意退租，更不准再议加添租价。并统一年租为1500文凡减年租一千，增加押租十千，而年租则通过官银号缴给中国当局，这实际上已从根本上否定了永租制的性质。在这里，押租就是地价，年租就是地税。对于这一点，下文还要论证。
在永租制下，承租人如果侵犯了土地所有权人（田底业主）的利益，田底业主是可以把永租田收回的，但租界土地在道契交割以后，原业主的利益已经完全退出，不存在租地洋商对原业主利益的侵犯。因此这与中国传统的土地永租制度完全不同。
之所以仍将这种土地制度称为永租，是因为中国当局为顾全颜面所想出来的一种模糊不清的托词，是一种辞不达意的表面文字。这是处于弱势地位的清政府在同外国人为租界事务打交道时一贯的态度：嘴上唱高调，但默认既成事实。
永租权的授予以及由《土地章程》规定的英商须集中居住在洋泾浜以北、李家厂以南的区域，引起了一系列租界治理的问题。租界的事情需要租地洋商共同讨论，于是就产生了租地人会议，码头、道路、桥梁的规划和修筑，自来水、煤气、电力等各种公共品的生产和供给，租界治安等等，需要有专门的机构来进行管理，于是便先有了职责相对狭窄的道路码头委员会的产生，以后又有职责宽泛得多的工部局的成立（法租界则有公董局与之对应），税制也渐渐走上正轨。1854年7月，在租地人大会讨论通过新修改的《土地章程》时，英国驻沪领事阿礼国发表了讲话。他认为制定这一章程的目的在于经由租地人为全体西人社会获得自治的权利和为市政目的而征税的权力，新成立的工部局完全是一个自治政府，它的职权不再限于道路、码头等事项，而应保障生命财产的安全。可以这么说，由划界永租制度引发成型的上海租界，给了外国人移植西方城市治理模式的一个空间或平台。所以说，土地制度是上海城市化早期最基本的制度。
本书是研究近代上海公共租界的地政、市政和财政的，而所有这一切都是建立在土地制度的基础之上的。地政就是土地的行政管理，涉及地籍登记、估价、征税等等。它与永租制度在土地的区域分别方面密切关联，而且我们还可以从土地第一次永租价格及以后历次的土地评估价格中研究不同地块地价的走势及其规律。市政涉及很多方面，在城市化早期则重点在于道路、桥梁、码头、供水、排污等等公共设施的规划和建造，而所有这些公共设施，无不涉及土地，都需要征地，或购自中国的原住民，或从洋商或地贩那里征购二手地。当时的征地是按照市场化原则进行的，但也确实存在着买卖双方信息不对称的情况，特别是在向中国原住民征地时更是如此。租界财政有收支两个方面，地价税和房捐是其收入的主要构成部分，而市政建设经费则是其支出的主要构成部分。由此看来，要弄清楚近代上海公共租界的地政、市政和财政，一定先要弄清楚近代上海租界的土地制度。因此，本书把近代上海租界土地制度的研究放在前面。
（二） 道契影印资料的整体性运用
以往已有不少优秀的学者研究了包括上海在内的近代中国城市土地制度和价格走势等，并发表了有影响的成果，如南开大学的赵津、上海社会科学院的马学强等。但研究近代上海城市化早期的土地制度和与土地相关联的房地产行业的最困难之处在于缺乏资料，特别缺乏第一手资料。民国时期的少，晚清的更少。一个对近代上海城市化作出过巨大贡献的产业几乎没有留下什么可供研究的档案资料，这是十分遗憾的。之所以造成这样的局面，主要有两大原因：一是产业波动，二是社会波动。产业波动大，企业不能长远生存，也就不能留下档案资料；社会波动大，无论是在政治方面，还是在货币经济方面，都会冲击这个产业，使历史档案难以留存。
对晚清上海城市化早期的土地制度、土地价格等信息，以往学者们主要从当时的报纸、外国领事报告等资料中零星获取，由于这些资料的稀少，且是随机出现的，彼此间似乎都显得孤单而缺乏呼应和整体性。
2005年上海古籍出版社出版了《上海道契，18471911》（共30卷）（以下简称《道契》），它包含了由上海市房地产管理局保管的道契原件的影印件，间有地权买卖的契约文书，上海道台、外国领事、上海县暨会丈局等官方机构的往来文书，以及中国原业主之间或中国业主与洋商之间发生土地纠纷的申诉文件等等的影印件。这批资料弥足珍贵，至少可以部分弥补上述缺憾。
但是，如何利用这批资料却成为一大难题。这批资料量大，囊括了晚清一万多份道契，而且似乎是平面材料，一份重复另一份，缺少变化和深度。从中既很难找到历史变迁的轨迹，也不易总结出有价值的理论。因此，这批资料出版了好几年之后，被利用程度还是非常低的，只有很少几个学者在他们的论文中各自引用了几份道契史料。
如何从这批资料中找到历史变迁的轨迹和总结出有价值的理论呢？本书作者认为，除了整体性的研究外，别无他法。所谓整体性研究，就是首先充当一回统计局的角色，摘录这万余份道契上的数字信息和空间信息等，如年份、买主和卖主、单价、单笔总价、单笔面积、地块位置等，整理和统计这些资料后，我们就能知道历年的第一次永租的价格走势、道契总面积走势、相同区域的价格变化等，这些看似单调的史料，却能为我们绘制出翔实的历史画卷。因为趋势性的研究可以让我们把平面重复、枯燥乏味的东西变成立体感十足、彼此有联系的活的史料。
除了道契影印资料，我们还使用上海古籍出版社2001年出版的28册《工部局董事会会议录》、历年《北华捷报》、海关报告、外国驻沪领事贸易报告等其他第一手资料及相关联的一些二手资料。当有了趋势性的研究心得以后，过去似乎零星而无头绪的材料竟然能够聚拢起来，豁然成型。
（三） 运用道契数字资料的原则和主要观点
为了避免重复计算，本篇在计算道契的笔数和土地面积时，只采取其第一次永租时的数字。本书把第一次永租的市场称为土地的一级市场，道契交易则称为土地的二级市场。
土地面积以会丈局的清丈结果为准，而不以原业主所执田单上的数字为准。田单数字不甚准确，一则是囿于先前丈量手段的落后，二则是原业主往往为少缴田赋，常有少报土地面积的情况发生。
许多地块在申领到道契以后，常有整块转租、分拆转租、合并转租等，对此一律不予重复计入。有的地块，一部分是转租的，一部分是新租的，那么我们在计算总面积时，只计入新租的部分。同理，沿江沿河的土地，由于泥沙的沉积，日久会形成滩地，这部分滩地如需利用，要通过向中国官府缴价升科的办法把滩地纳入道契地之中。在这种情况下，无论该道契是转租还是新租，该升科土地面积都会计入。
有理由相信，道契上注明的土地永租价格，只是中国原业主的到手价，而不是租地洋商的出手价，这个差价很大，不是一个小数字。这个差价落到了土地中间商的手里。但即使如此，在相同的背景下，历年道契第一次永租的价格仍然可以给我们以若干趋势性的启示。
本书研究的是上海公共租界的地政、市政与财政，但英册道契和美册道契并非都在公共租界内，也有在法租界的，也有在界外的，法册道契也有在公共租界的，也有在界外的，其他各国领署注册的道契也都没有明确的地域归属，所以，本篇研究道契，不局限于公共租界，有时还涉及全部租界（公共租界和法租界）和租界外的土地。
关于道契制度研究的主要观点如下：
道契制度是鸦片战争以后西方列强在上海租界实行的一种土地产权制度，名曰永租，实际上却是完全意义上的土地产权制度。这一土地产权制度是租界在治外法权背景下的根本大法的基础。本篇查阅并摘录了已出版的30卷道契影印原始文件上的各项数据，总体上研究了地块第一次永租的全貌，即价格、地段、面积等，以及阶段性的特征，我们不仅可以看到外部环境对上海城市发展的影响，如太平天国战争、甲午战败签定《马关条约》、清末新政等，而且可以看到，上海租界当局具有不断扩张的冲动去突破他们与中国当局间业已达成的租界边界协议，界外租地便成为一种常态。
在租界扩张的过程中存在着严重的信息不对称，少数掌握内部信息的外商房地产企业及个人利用中间商及地保、会丈局等地方势力为他们服务，以低价向中国原住户购地。中国原住户在城市化过程中，是得益最少，或者说是利益受损的人群。中间商得益远高于中国原住民，但他们同时也要承担相当的风险。大地产商是城市化的最大受益者，他们虽然要缴纳一定的地产税，但城市发展所带来的地价上涨造就了他们的庞大财富。
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