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| 編輯推薦： |
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贝壳找房倾力打造此书，帮助消费者在二手房交易过程中规避风险、避免损失。当前，越来越多的人将买房的目光投向了二手房，然而由于二手房买卖的复杂性，在交易过程中，风险常常如影随形。在充满机遇与挑战的二手房交易市场中，购买方如何慧眼识珠， 买到一套好房子？出售方又该如何避免陷入违约，顺利卖房呢？如果要委托中介来买房、卖房，又该如何跟中介打交道，把自己的风险降到最低呢？
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| 內容簡介： |
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本书中的99个故事均根据真实案例改编，分为34个专题，涵盖了二手房买卖全交易流程的常见场景。本书语言风格清新明快，可读性强，力图让读者在享受阅读乐趣的同时，也能学到实用的法律知识和风险防范技巧。
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| 關於作者： |
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贝壳作为科技驱动的一站式新居住服务平台，业务覆盖二手房、新房、租房、家装家居及家服等多个领域。自成立以来，贝壳通过创新技术与精细化运营来助力平台服务者，持续优化居住服务流程，为用户提供高品质、高效率的居住服务。
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| 目錄：
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专题一 我有一套房子，准备挂在中介卖 / 001
案例一 委托中介卖房时， 到底留不留钥匙 / 001
案例二 留钥匙要注意， 有隐患， 先维修 / 004
案例三 钥匙 “不翼而飞”， 谁之过 / 005
风险提示 / 006
专题二 不实地看房就签约，劝你不要这么做 / 009
案例一 买房只看同户型， 误判房情损万金! / 010
案例二 不实地看房， 能买到心仪的房子吗 / 012
风险提示 / 013
专题三 划重点！看房一定要看这几点 / 015
案例一 看房太匆忙， 白蚁令人忙 / 015
案例二 房屋朝向若有疑， 看房当时早提及 / 018
案例三 若要房屋采光好， 实地看房要多跑 / 020
案例四 房屋面积有差异， “差之毫厘， 谬以千里” / 022
案例五 忽大忽小的水流， 难以诉说的委屈 / 024
风险提示 / 026
专题四 什么？看房过程也有“安全”问题？ / 028
案例一 不请自入， 后果自负 / 028
案例二 看房路途千万条， 安全抵达第一条 / 030
风险提示 / 031
专题五 房子有“改建”，买前请三思 / 033
案例一 看房买房要仔细， 随意毁约损失大 / 034
案例二 “三房” 变 “两房”， 能说不买就不买吗 / 035
案例三 自建的阳光房， 并非解约的正当事由 / 037
案例四 露台虽好， 违建要拆除 / 040
风险提示 / 041
专题六 注意！看房时你观察周围环境了吗？ / 043
案例一 房子附近有公厕， 看房时没有异议， 签约后不能反悔 / 043
案例二 “婚房” 变 “忧房”， 殡仪馆旁的喜与悲 / 045
案例三 楼下是烧烤摊， 你能接受吗 / 047
案例四 午夜电梯惊魂， 谁来守护我的一夜好梦 / 049
风险提示 / 051
专题七 闹心的近邻，不符的楼龄 / 053
案例一 邻居突然攻击我， 不堪其扰， 这样的房子能退吗 / 053
案例二 纵使房龄有误解， 合同不能任意解 / 056
风险提示 / 058
专题八 地铁房终成“泡影” / 059
案例 小道消息不可信， 鲁莽购房终成空 / 059
风险提示 / 061
专题九 定金罚则，了解一下 / 063
案例一 定金协议签署后购买方违约， 定金不退还! / 064
案例二 定金协议签署后出售方违约， 双倍返还定金! / 066
风险提示 / 068
专题十 办理假资质，付出真代价 / 069
案例一 征信状态不良 歪门邪道可走不通! / 069
案例二 办个假学历买房， 能成功吗 / 073
风险提示 / 075
专题十一 房子不是你想卖，想卖就能卖的 / 077
案例一 未经共有人同意， 房子能卖吗 / 077
案例二 隐瞒婚姻状况卖房， 要承担什么责任 / 080
案例三 伪造离婚协议就能卖房了 / 082
案例四 离异赠给子女的房， 未经同意能被卖掉吗 / 084
案例五 丧偶未言， 巨额违约金背后的故事 / 086
案例六 国有资产转让需要哪些条件 / 088
风险提示 / 089
专题十二 我没有时间，配偶能帮我卖房吗？ / 093
案例一 房子是夫妻共有， 卖房的时候配偶不来可不行 / 093
案例二 瞒着配偶卖房行不通， 事后未追认， 合同无效 / 095
案例三 通过视频的方式确认授权委托， 会有风险吗 / 098
风险提示 / 100
专题十三 未成年人的房子，可以随便卖吗？ / 103
案例一 离婚后， 还是监护人 / 103
案例二 监护人要卖房， 未成年人有权拒绝吗 / 107
案例三 为谋私利出售未成年人房产， 法院判监护人赔偿 / 110
风险提示 / 112
专题十四 合理规划还贷，及时注销抵押 / 115
案例一 隐瞒抵押售房， 耗时又赔钱 / 115
案例二 抵押无力解， 法院判担责 / 118
风险提示 / 120
专题十五 查封房要不得 / 123
案例一 签前查封， 钱房两失 / 124
案例二 没看到房产证， 你敢签约吗 / 126
风险提示 / 128
专题十六 土地使用年限“缩水”要提防，签约之前查周详 / 129
案例一 “不翼而飞” 的 20 年 / 129
案例二 故意隐瞒土地使用年限， 合同撤销违约担责 / 132
风险提示 / 133
专题十七 税费问题轻松谈：谁承担？优惠怎么享？ / 136
案例一 “突然” 多出来的税费， 应由谁承担 / 136
案例二 一波三折的税费维权路 / 138
案例三 “卖一买一” 可享退税， 税费承担约定清 / 141
风险提示 / 143
专题十八 连环交易要谨慎，环环相扣风险高 / 145
案例一 高估卖房时效， 连环交易翻车 / 145
案例二 连环交易履约周期长， 出售方要求解约反被判违约 / 147
风险提示 / 150
专题十九 买房带车位，你可得看好了！ / 152
案例一 产权车位无权卖， 构成违约赔损失! / 152
案例二 人防车位是什么 我可以使用吗 / 154
案例三 永久使用权的车位真的存在吗 / 156
案例四 不看车位就付款， 停不下车怎么办 / 158
案例五 车位作价 “0 元” 用不了可就糟了! / 160
风险提示 / 162
专题二十 不可告人的“凶宅” / 164
案例一 正常的生老病死， 房子算 “凶宅” 吗 / 164
案例二 “凶宅” 不告知， 卖房时沉默， 需要付出代价 / 167
案例三 认为自己买到了 “凶宅”， 但怎么退不了呢 / 169
风险提示 / 171
专题二十一 学位核实需到位，孩子入学更顺利 / 172
案例一 前手业主占学位， 核对不慎追悔莫及 / 172
案例二 租客占用学位， 业主也没辙 / 175
案例三 买房切忌急匆匆， 突发变数入学落空 / 177
案例四 学位政策 “七十二变”， 签后核实干瞪眼 / 179
案例五 需要学位签前须约定好， 签后强加义务行不通! / 181
风险提示 / 183
专题二十二 购房前，房屋上的户口需提前核实 / 185
案例一 被前任业主户口 “霸占” 的学区房 / 185
案例二 迁不出去的户口， 谁之过 / 188
案例三 暂时没收到全部房款， 但户口该迁还得迁 / 190
案例四 没时间迁户口， 违约须担责 / 192
风险提示 / 194
专题二十三 房子已卖，可别新增抵押权与居住权 / 195
案例一 抵押未销又增抵押， 债上加债违约需赔偿 / 195
案例二 居住权说设就设 给交易拦路， 要担责 / 197
风险提示 / 199
专题二十四 贷款买房 步步为营 / 202
案例一 征信不过关， 贷款贷不成， 风险需自担 / 203
案例二 买了房想毁约， 通过离职寻求拒贷， 不可取 / 205
风险提示 / 208
专题二十五 消失的购房款 / 210
案例一 支付房款需谨慎， 警惕他人耍花招 / 210
案例二 引导你先付款后签合同的， 大概率是骗子 / 212
案例三 存管账户要认清， 随意转账会被坑 / 214
风险提示 / 216
专题二十六 房主欠债未披露，房屋竟然被查封？ / 218
案例 大额欠债未披露， 签后查封阻交易 / 218
风险提示 / 220
专题二十七 口头约定说不清，赔了夫人又折兵 / 222
案例 口头约定不明确， 易有歧义需谨慎 / 223
风险提示 / 225
专题二十八 一房二卖不可取，投机心理终成空 / 226
案例一 又来了出价更高的新买家， 要不再卖给他 / 227
案例二 房子已抵债， 你就不要再买了 / 229
风险提示 / 231
专题二十九 物业交割“坑”不少，风险意识要提高 / 233
案例一 我好好的红木家具去哪里了 / 233
案例二 承诺减免10年的物业费， 能信吗 / 235
案例三 公共维修基金有欠付， 谁来补缴 / 237
案例四 看到的是智能马桶， 怎么交给我的是普通马桶 / 239
风险提示 / 241
专题三十 漏水惹人恼，这些你做对了吗？ / 243
案例一 签完合同就万事大吉 交房前漏水猝不及防! / 244
案例二 签前务必细看房， 签后漏水沟通难 / 246
案例三 顶楼房屋有漏水， 可以拒绝收房吗 / 247
案例四 搬进新家后发现房屋漏水， 真闹心! / 249
案例五 侥幸心理隐瞒漏水， 结果以赔钱收尾 / 251
案例六 公共区域的漏水就可以不披露 大错特错! / 253
案例七 漏水很显眼， 中介应告知! / 254
风险提示 / 257
专题三十一 房屋交付不简单，纠葛不断怎么办？ / 260
案例一 房屋钥匙交给中介方， 就完成交房了吗 / 260
案例二 租户还未搬离， 能交房吗 / 263
案例三 买的房子一年租期变十年， 住不进去怎么办 / 265
案例四 已经同意延期交房了， 还能主张违约金吗 / 267
风险提示 / 269
专题三十二 解约，是想解就能解吗？ / 271
案例 合同不是想解就能解! / 271
风险提示 / 274
专题三十三 签约须守信，履约诚可贵，违约要担责！ / 276
案例一 装病拖延逃避义务， 这可不是不可抗力! / 276
案例二 借名买的房， 出名人依然有权出售 / 279
案例三 卖了房还想加价， 你可别给自己找理由了! / 281
案例四 重大变故做借口， 悔约不买难卸责 / 283
风险提示 / 284
专题三十四 看得见的钱，看不见的骗 / 286
案例 钱款到账看余额， 账面金额不可信! / 286
风险提示 / 289
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| 內容試閱：
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专题一 我有一套房子，准备挂在中介卖
业主在房屋出售过程中， 通常会选择委托给中介公司来帮助销售， 这样不仅自己省心， 也能让自己的房子多一些曝光， 加速出售的进程。 但是， 把房子委托给中介， 都需要办理哪些手续? 为了看房便利， 是否需要把房子的钥匙交给中介? 把钥匙放在中介手里， 他们能不能照顾好自己的房子? 这些都是业主非常关心的实际问题。 本专题希望能通过以下案例， 让大家知晓在委托中介售房过程中， 都有哪些潜在风险， 以及当自己有房子需要挂在中介出售时， 又需要注意哪些事项。
案例一
委托中介卖房时， 到底留不留钥匙?
小李在幸福小区有一套房子， 为了置换一套大房子， 小李准备把幸福小区的这套房子卖掉， 于是找到了中介公司的经纪人老孙。
老孙告诉小李， 如果想要更快地卖掉房子， 可以把钥匙留在中介门店， 这样如果有客户来看房， 可以随时带客户去看小李的房子， 也避免如果有客户想看房时约不上小李的时间， 错过卖房的好时机。
小李心里有疑惑， 老孙在这个行业从业多年， 看出了小李的顾虑，立马补充道: “别担心， 我们会和你签订书面的协议， 肯定照看好你的房子， 同时， 我们门店有钥匙保管的系统， 钥匙很安全， 谁来借钥匙看房， 系统都会登记的; 而且现在看房的客户有很多， 如果客户想看房时， 约不上你的时间， 客户可能就看上别的房子了。”
为了快速卖房， 小李只好打消了顾虑。 2020 年 9 月 8 日， 小李和中介签订了售房协议， 委托中介帮忙卖房， 并在协议中约定了会留存钥匙， 协议签完后， 小李交给老孙四把钥匙， 方便老孙随时带客户看房， 并嘱咐老孙， 看房后要记着锁门， 家里的物品别丢失。
把钥匙交给老孙之后， 小李就开始期待房子能够尽快卖出去。 这期间， 确实有不少客户来看房， 每次看房后， 老孙也都把客户看房的情况跟小李一一做了汇报。 小李心想， 把钥匙留在中介， 确实是个不错的选择， 免去了一次次陪着看房的烦扰。
但是， 2022 年 12 月的一天， 正在上班的小李突然接到物业公司的电话， 通知他家里房子漏水， 淹到楼下邻居家了， 让小李赶紧回来处理。 小李紧赶慢赶， 回到房子一看， 发现厨房的水管三角阀破裂导致漏水到楼下， 而厨房和卫生间的窗户都敞开着， 应该是室内气温过低导致水管三角阀冻裂漏水。
这次漏水， 不仅让小李家损失惨重， 楼下邻居也是苦不堪言。 几番沟通下， 小李与楼下邻居始终无法就赔偿事宜达成一致。 2022 年 5月， 邻居怒将小李告上了法庭， 要求赔偿自己因漏水产生的经济损失。法院基于 《民法典》 ① 第二百八十八条相邻关系②的有关约定， 判决小李赔偿楼下邻居 13200 元及诉讼费 143 元。
小李败诉后， 觉得自己受此无妄之灾， 比 “窦娥” 还冤。 房子一直都是好好的， 怎么会突然漏水? 此时小李想起漏水前两天老孙刚好带人看过房子， 他猜测是老孙没关窗户， 才导致家里漏水; 即便不是这个原因， 老孙手中也有钥匙， 有义务维护房屋安全。
于是， 小李也把中介公司告上了法庭， 要求中介公司赔偿自己支付给楼下邻居的 13343 元， 加上自己的律师费 4000 元， 以及诉讼费3500 元， 总共 20843 元。 小李希望通过法律手段， 为自己讨回一个公道。
法院审理时， 小李又陈述了另一个事实: 他听老孙说， 把钥匙留在中介公司可以快速地把房子卖出去; 所以为了加快房屋出售速度，小李除了把钥匙交给老孙之外， 还把钥匙放在了其他中介手里， 而且小李自己手里也有钥匙。
法庭上， 小李没有什么证据可以证明是老孙忘记关窗导致了漏水，也不能证明窗户未关和三角阀破裂之间有必然的联系。 基于上述原因，法院认为小李的损失和老孙的中介服务之间没有直接的因果关系， 老孙所在的中介公司没有违约。
最终， 法院驳回了小李的诉讼请求。 小李只能自己承担这一切。
……
风险提示
上述案例， 都是在售房过程中委托中介保管钥匙期间发生的，产生的纠纷包括房屋漏水导致楼下损失、 钥匙遗失后的损失赔偿。 这些案例的发生， 有一定的偶然性， 不代表委托中介售房就一定是不靠谱或者不安全的， 主要是通过这几个案例， 提醒消费者， 在售房过程中要关注类似这些风险。 在这里， 小贝提醒， 如果要留存钥匙， 可以做好如下几点。
委托协议条款要明确， 别让模糊地带成隐患
签订委托协议时， 一定要问清楚中介的责任和义务， 并要求在委托协议中写清楚。 比如如何推广房屋， 怎样保管钥匙， 看房的流程是什么， 以及因为中介问题导致的损失如何赔偿， 应承担怎样的违约责任。 这是对自己的保障， 确保中介按照你说的去做， 如果出了问题，知道该找谁承担责任。
房屋内的物品要明确， 瑕疵地方要告知
在把钥匙留给中介公司时， 最好能向中介公司列明房屋内的物品清单， 并落实在书面协议里， 明确这些物品的使用状态， 如果委托期间物品发生损坏的， 明确和中介公司如何划分责任。 如果房屋内有其他贵重物品， 要单独、 明确地告知中介公司， 这样不仅能避免不必要的损失， 同时， 如果真的发生意外， 也能确保由中介公司来承担主要责任。 如果有特别有意义或者特别贵重的物品， 小贝建议不要留存钥匙， 或者在留存钥匙后， 将这些物品带走。
要求中介及时反馈带看结果
如果把钥匙留给中介， 可以要求中介人员在带看后， 及时给自己发送带看反馈， 并要求中介人员带看后把房屋内的状态向自己做出说明， 如房间内的灯、 水龙头、 窗户是否都关闭了， 以此来推动中介公司及其员工更好地维护自己的房屋， 督促中介公司及其经纪人完整地履行中介义务。
小贝普法
什么是 “相邻关系”?
相邻关系， 是指依据法律规定， 两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人， 在行使不动产的所有权或使用权时， 因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。
关联法规
《民法典》
第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、 方便生活、 团结互助、 公平合理的原则， 正确处理相邻关系。
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