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| 編輯推薦： |
普涨时代真的结束了？我国房地产未来有哪6大趋势？哪些城市投资潜力大？国内外学区房有何差异？
房地产行业不仅仅关乎于个人和家庭的居住问题，更涉及经济、金融、人口、土地、政策等多方面，作者深耕房地产行业多年，理论与数据相结合，从多角度对房地产行业进行客观分析：
部分中作者着重介绍了全球主要经济体的房地产现状与走势，其中分析了不同经济体涨幅差异的原因，学区房差异。
第二部分我国房地产的6大趋势，住房存量，重点城市、区域的行业比较分析，以及中国房地产行业的住房存量和市值分析等；
第三部分内容从人口迁移角度分析中国城镇化进入都市圈城市群时代，对社会经济的影响，以及各城市的人才政策及吸引力排名；
第四部分着重分析了我国主要城市群和都市圈的发展潜力和优势所在；
第五部分是对北上广深等重点城市房地产行业的比较分析。
作者期望用详实的调研数据和分析框架，帮助读者构建区域内部置业的打分模型，精准分析重点区域和城市的投资机遇。
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| 內容簡介： |
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当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段，加上房地产新模式加快构建、“一城一策”推行，房地产市场区域日益分化，城市间差距变大，发展潜力也各不相同。作者针对这些问题，在之前提出的“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的经典分析框架基础上，深度研究了国内外房地产的现状、走势和未来潜力，用详实的调研数据，将理论与案例相结合，试图为广大读者提供清晰的分析框架，看清房地产大趋势。
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| 關於作者： |
任泽平
著名经济学家
曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长等职务，中国证券分析师大满贯冠军。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。
兼任科技部国家高新区升级评审专家，全国工商联智库委员会委员，中国民营经济研究会副会长，中国资本市场50人论坛首席经济学家，中外企业家联合会顾问，首都金融智库专家，枣庄市人民政府经济顾问，中国保险保障基金专家委员会委员，北京电视台北京时间京融智库首席经济学家，茅台集团战略研究院顾问，中国青年创业就业基金会第四届理事会理事等。中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学、中央民族大学等兼职导师。
曾参与重大文件和改革方案起草。专著《新基建》荣获中共中央组织部第五届全国党员培训创新教材奖。在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》《全球房地产》等。提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”成为业内标准分析框架。
白学松
美国哥伦比亚大学硕士，曾就职于房企、券商等企业。研究方向为房地产、人口和区域经济，完成20余项国家部委、地方政府、企业重大课题。在《人民日报》《经济日报》《中国房地产金融》《发展研究》等刊发文数篇。《中国房地产金融》专栏作家。
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| 目錄：
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第1章 全球房地产大趋势
全球房价大趋势／003
是什么造成了不同经济体房价涨幅差异／004
一国内部哪个区域房价涨幅／015
全球核心城市房价比较／024
中国内地核心城市房价和相对房价均居全球前列／025
1000万元人民币能买什么房子／033
中国内地核心城市高房价存在泡沫吗／035
全球学区房报告／041
哪些国家优质学区房溢价高／042
哪些国家优质学区房溢价低／054
第2章 中国房地产大趋势
中国房地产六大趋势／063
什么决定房地产周期／064
中国房地产未来的六大趋势／074
启示：构建五大支柱住房制度，推动向新发展模式转型／087
中国住房过剩了吗／090
中国城镇住房存量／091
中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡／096
哪些地方房子多，哪些地方少／108
中国住房有多少市值／112
如何研究住房市值／113
中国住房市值有多少？／119
中国住房市值在国际上处于什么水平／127
未来房地产税会怎么收／131
房地产税试点的原因／131
房地产税试点的可能方案／133
房地产税试点的可能影响／135
未来趋势展望／136
他山之石：美国、英国、日本如何征收房地产税／137
第3章 中国人口大迁移的新趋势
人口大迁移从城市化到大都市圈化／143
人口迁移的一般规律：从低收入地区向高收入地区，从中小城市向大城市／143
中国人口大迁移：从城市化到大都市圈化／147
人口迁移对经济和社会的重大影响／154
启示：充分尊重人口、产业向优势区域集聚与城市发展的客观规律／158
中国城市人才吸引力排名／160
通过跨城求职数据解密流动人才特征／161
长三角、珠三角人才集聚且跨区流动性减弱／164
多数重点城市人才净流入率上升，城市群内人才流动成为主流／170
第4章 寻找潜力之城
中国城市发展潜力排名／187
中国城市发展趋势与规律／188
中国发展潜力城市50强／193
拥抱大都市圈城市群，把握未来趋势／202
中国城市群发展潜力排名／205
城市群发展规律／206
中国五大发展潜力城市群／209
中国都市圈发展潜力排名／223
都市圈时代来临／224
十大发展潜力都市圈／232
中国十大发展潜力城市／257
北京：政治、文化、国际交流和创新中心／258
上海：全球化的大上海，未来媲美纽约／261
深圳：乘改革开放之风、造创新活力之都／264
广州：广东省高质量发展的排头兵，省制造业的中坚力量／267
杭州：民营经济的“大本营”、全国领先的“数智化城市”／268
成都：新一线龙头、西部经济高地／270
苏州：从“世界工厂”发展为“创新高地”／273
南京：六朝古都，“芯片之城”正在崛起／275
武汉：九省通衢，中部崛起的战略支点／277
重庆：携蓉城共筑西南双核／279
第5章 重点城市研究
上海房价涨幅大的背后逻辑／285
上海房价近10年均价上涨约两倍／286
从区域看：上海主城区房价涨幅居前／289
二、三居室户型涨幅居前／294
学区房：上海“中考新政”使优质初中学区房降温／295
地铁房：地铁开通推升房价，距地铁近涨幅大／297
长沙——全国房地产调控的“模范生”／299
2010—2020年长沙房价、房价收入比、涨幅在全国主要城市中处较低水平／300
长沙房地产为什么调控得好／300
重庆打出稳房价“组合拳”／313
2010—2022年重庆房价、涨幅在全国主要城市处较低水平／314
重庆房地产为什么调控得好／316
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| 內容試閱：
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不同经济体房价走势差异明显 1970年季度至2022年季度，23个经济体房价平均累计上涨32.4倍、年均增长率超6%（如图1-1）。依据房价涨幅大小，这些经济体可分为三类：
（1）南非、新西兰、西班牙、英国、爱尔兰、澳大利亚6个经济体房价累计涨幅在55倍以上，年均增长率在8%～10%。南非和新西兰的房价累计涨幅分别高达115.5倍、103.8倍，年均增长率分别为9.6%、9.4%，分别位居23个经济体中位和第二位；西班牙和英国房价累计涨幅分别为63.0倍、61.5倍，年均增长率分别为8.5%、8.4%，位居23个经济体中第三位和第四位；爱尔兰和澳大利亚在1979年季度至2022年季度房价累计涨幅分别为55.6倍、55.2倍，年均增长率为8.1%，位居23个经济体中第五位和第六位。
（2）房价累计涨幅在15～40倍之间、年均增长率在5.5%～7.5%的经济体，有挪威、意大利、加拿大、瑞典、荷兰、法国、丹麦、美国、芬兰、比利时、马来西亚、中国香港共12个。挪威房价累计涨幅38.3倍，年均增长率为7.3%；中国香港在1979年季度至2022年季度房价累计涨幅20.0倍，年均增长率为7.5%；马来西亚在1988年季度至2022年季度房价累计涨幅5.3倍，年均增长率为5.6%；其他9国涨幅在15～40倍之间，年均增长率为5.5%～7.5%。
（3）房价累计涨幅在2～5倍之间、年均增长率低于4.0%的，有瑞士、德国、韩国、日本、泰国5个经济体。其中泰国累计涨幅2.0倍，年均增长率3.6%；韩国累计涨幅3.8倍、年均增长率3.4%；瑞士、德国、日本房价累计涨幅5.1倍、4.1倍、3.1倍，年均增长率分别为3.5%、3.2%、2.8%。
随着经济金融全球化深入推进，全球房价走势联动性逐渐增强。比如，20世纪80年代中后期北欧4国房价下跌，20世纪90年代初日、韩房价下跌，1997年东南亚地区房价下跌，2007年全球房地产价格下跌。从房价走势看，1970—2021年，23个经济体可大致分为4类：
（1）房价基本持续上行、其间调整幅度小的经济体，有澳大利亚、新西兰、加拿大、法国这4个。1970年以来，上述4国任何一次下行周期中，累计下跌幅度均未超过9%。其中澳大利亚、新西兰、加拿大3国未曾出现连续两年下跌的情况；法国在1992—1995年、2008—2009年、2011—2015年有3次明显调整，但3次累计跌幅均未曾超过7%。
（2）房价曾大幅下挫，但后期上行超过之前高点的经济体，有英国、美国、瑞士、荷兰、南非、挪威、马来西亚、泰国、中国香港等14个。例如，荷兰房价在1979—1982年暴跌近30%，2008—2013年大跌超19%；南非房价在1984—1986年下跌11%；芬兰房价在1990—1992年暴跌37%；瑞士房价在1990—1998年大跌22%；马来西亚和泰国分别在1997—1998年、1998—1999年累计下跌超过11%；美国房价在2007—2011年大跌超30%；英国房价在1990—1992年下跌近11%，2008—2009年下跌超13%；中国香港在1998—2003年累计暴跌超60%。但上述经济体的房价在大幅下跌后继续向上，现均已超过之前高点。
（3）前期房价泡沫破灭，至今仍不及高点的经济体，有日本、西班牙、爱尔兰、意大利这4个。虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫堆积，无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激，而历次房地产泡沫崩溃则都跟货币收紧和加息有关。日本、西班牙、爱尔兰、意大利的房价分别在1990年、2007年、2007年和2008年见顶，其中前3个国家房价近几年稍有反弹。2022年季度，上述4国房价仅分别相当于峰值的70.6%、88.6%、97.7%、87.1%。
（4）房价走势基本平稳、涨幅总体较小的经济体，只有德国1个。1970年以来，德国房价有3次比较大的上涨周期：1971—1981年，累计上涨近1.8倍；1987—1994年，累计上涨35.1%；2009年季度至2022年季度，累计上涨91.5%。而在任何一个下行周期中，房价累计下跌均未超过10%。
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