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| 編輯推薦： |
不动产证券化专篇介绍
要点结合案例，直达REITs行业前沿
主流基础资产证券化实操解析
?融资租赁
?小额贷款
?保理债权
?应收账款
?基础设施收费权
专家推荐：
人才是资管机构的核心资产，而资产证券化领域最缺“懂金融、懂产业、懂运营”的复合型人才。本书作者团队将其一线实战经验系统沉淀，构建了从基础理论到品类实操的完整知识体系。对高管而言，它是内部培训、团队能力建设的优质教材；对外部合作，它提供了与原始权益人、中介机构高效对话的“共同语言”。在市场快速扩容的窗口期，拥有此书等于为团队配备了“加速成长引擎”。
——招商基金管理有限公司总经理 钟文岳
资产证券化产品凭借稳定现金流和清晰风险隔离机制，成为配置优质实体资产的核心通道。本书立足实务前沿，系统阐述从资产估值、现金流建模到风险定价的完整逻辑，为机构投资者在严控风险前提下挖掘久期匹配、收益合理的投资机会，提供了可落地的决策框架与风控抓手。本书的出版，也体现了作者团队积极参与REITs管理研究和实践的责任担当。
——华安基金管理有限公司董事长 徐勇
作为企业融资与资本结构优化的核心决策
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| 內容簡介： |
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本书由亲历资产证券化业务相关制度的建立与完善过程的一线从业人员执笔，旨在为从业人员提供操作指引，内容兼具较强的实务性与操作性。本书内容分为三部分：上篇“结构金融和企业资产证券化基础理论”，介绍资产证券化业务主要概念及发展路径；中篇“企业资产证券化操作流程指引”，内容涉及交易架构设计、基础资产筛选、尽职调查实施、评级要点、会计税务处理、法律文本撰写、产品存续期管理等资产证券化业务全部流程；下篇“不同类型基础资产实务操作要点及案例解析”，将主流基础资产类型进行全面剖析，包括融资租赁债权、小额贷款债权、保理债权、贸易应收款、基础设施收费权、景区门票、学校学费、PPP等，并专章介绍以REITs为原理的各类不动产证券化操作实务。
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| 關於作者： |
朱杰，特许金融分析师（CFA），深圳市高层次领军人才，毕业于复旦大学，获金融硕士学位。先后任职于国银金融租赁股份有限公司、中泰证券股份有限公司、招商财富资产管理有限公司，现就职于招商基金管理有限公司，担任基础设施投资管理总部资深专业副总监、招商高速公路REIT（代码180203）基金经理。在融资租赁、结构化融资及资产证券化领域有丰富的实际操作经验，并且对贸易流通、医疗、不动产、能源及基建等实体行业有较为深刻的认识和理解。曾设计并主导发行应收账款债权、基础设施收费权、租赁债权、小贷债权、供应链、CMBS、类REITs、公募REITs等各类型证券化产品。
唐潇，重庆大学金融学硕士，注册会计师，特许金融分析师（CFA），法律职业资格。曾先后就职于普华永道中天会计师事务所、厦门国际金融有限公司、方正证券股份有限公司、南方资本管理有限公司。2023年11月加入南方基金，2025年3月27日起，任南方顺丰物流REIT（代码180305）基金经理。在不动产证券化领域具有丰富的经验，是业内最早的供应链ABS先行者之一，曾设计并主导购房尾款、供应链、物业费、CMBS等全类别不动产ABS品种。
温建利，金杜律师事务所合伙人，律师。2005年毕业于北京大学法学院获得法学学士学位，并开始从事证券法律服务，在资产证券化、结构性融资、IPO、上市公司收购重组等领域具有丰富经验。自2012年起专注于资产证券化领域的法律服务，曾为数百个资产证券化项目提供法律服务，涉及的基础资产包括供应链资产、REITs、融资租赁、小额贷款、消费金融资产、保理融资债权、应收账款、基础设施收费、两融债权、信托受益权等；曾为多家金融机构的对公贷款、个人消费贷款、信用卡分期债权、个人住房抵押贷款、银行不良资产等信贷资产证券化项目提供法律服务，在业内享有较高的知名度和认可度。
郭王炅，中山大学法学硕士，注册会计师、法律职业资格、税务师。曾就职于招商财富资产管理有限公司资产证券化部，现就职于招商基金管理有限公司，担任招商基金蛇口租赁住房REIT（代码180502）基金经理。具备8年证券化金融业务经验，参与多单公募REITs、类REITs、债权类资产ABS产品的申报、发行、存续管理工作，涉及基础资产包括租赁住房、产业园区、高速公路、写字楼等行业类别。曾担任政府单位REITs研究课题主承办人、受多地政府部门邀请开展REITs专题授课。
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| 目錄：
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上 篇 结构金融和企业资产证券化基础理论
第一章 企业资产证券化产品介绍
第一节 企业资产证券化基本概念
第二节 企业资产证券化产品特点
第三节 企业资产证券化实施意义
第二章 企业资产证券化基本原理与操作流程概述
第一节 资产证券化基本原理
第二节 企业资产证券化的参与主体
第三节 操作流程概述
第四节 SPV（特殊目的载体）的设立
第三章 企业资产证券化基础资产分类
第一节 基础资产的基本特征
第二节 资产证券化基础资产负面清单管理
第三节 现有基础资产类型梳理
第四章 资产证券化在中国的探索与实践
第一节 探索阶段（2005年之前）
第二节 试点阶段（2005~2008年）
第三节 停滞阶段（2008~2011年）
第四节 常规化发展阶段（2011~2014年）
第五节 快速发展阶段（2014年至今）
中 篇 企业资产证券化操作流程指引
第一章 企业资产证券化基本操作流程
第一节 基本操作流程介绍
第二节 各参与方具体任务分配
第二章 交易架构的设计
……
第三章 资产池构建与基础资产筛选标准
第一节 基础资产池的构建
第二节 基础资产筛选标准
第四章 尽职调查的实施
……
第五章 信用评级的要点
……
第六章 会计和税务的处理
……
第七章 企业资产证券化法律文件
……
第八章 产品存续期管理
……
下 篇 不同类型基础资产实务操作要点及案例解析
第一章 以融资租赁债权为基础资产的证券化操作实务
……
第二章 以小额贷款债权为基础资产的证券化操作实务
……
第三章 以保理债权为基础资产的证券化操作实务
……
第四章 以贸易应收款为基础资产的证券化操作实务
……
第五章 以基础设施收费权为基础资产的证券化操作实务
……
第六章 以景区门票为基础资产的证券化操作实务
……
第七章 以学校学费为基础资产的证券化操作实务
……
第八章 以PPP（政府和社会资本合作）收费权为基础资产的证券化操作实务
……
第九章 以REITs为原理的不动产型证券化操作实务
……
附录一
……
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| 內容試閱：
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第九章 以REITs为原理的不动产型证券化操作实务
第一节 不动产型资产证券化基本情况
一、概念定义
不动产型资产证券化，是指将房地产、高速公路、能源发电设施等不动产资产，以资产所有权转移为基点并将实物资产映射为证券化产品的过程。
……
二、资产类型（行业范围）参考《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》并借鉴市场已发行项目情况，境内具备实施不动产型资产证券化条件的资产类型包括：
1.交通基础设施，包括收费公路、铁路、机场、港口项目。
2.能源基础设施，包括风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目；储能设施项目；清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目；特高压输电项目；增量配电网、微电网、充电基础设施项目。
……
（一）类REITs（起步于2014年）
……
截至2025年9月30日，市场上累计共发行301单类REITs产品（含证监会及银行间），累计发行规模已达5900亿元。在过去10年的发展历程中，除资产类型不断创新、发行单数不断增加外，类REITs市场上已出现发行人回购终止、产品续发、对外市场化处置变现、产品违约触发拍卖、更换运营管理机构等存续期内事件。整体上看，类REITs现已成为发展较为成熟的融资品种。
……
四、不动产型资产证券化与其他资产证券化的异同
……
（二）企业融资方案模拟案例分析
1.模拟情景
某地方国有企业持有大量已运营的保障性租赁住房资产，运营年限、成熟度不一，同时持有大量底层商铺对外出租。上述资产均不同程度附有银行抵押贷款，新建成资产的贷款比例较高，约60%。企业综合诉求包括：整体打造投融管退的资本循环，对于尚不具备退出条件或者难以直接退出的项目，尽量降低债务利率。现有一家投资银行正在为其出具资产证券化方案。
2.建议方案
投资银行经过对企业资产梳理，提供以下定制化的资产证券化方案。
（1）在运营表现优异（出租率高且稳定、租金表现好）、资产估值相比账面价值溢价较高、合规手续完备的租赁住房项目当中，优选10亿元资产发起公募REITs申报，通过搭建权益性质的公募REITs平台，为企业打通资本循环的最后一站，其余资产可以作为公募REITs的备选扩募资产。
（2）对于运营表现居中或者尚属于培育期的租赁住房项目，如企业有资产出表、优化资本结构的诉求，可以选择持有型不动产ABS、出表型类REITs、权益型类REITs，如企业希望取得较高抵押率的固收融资，可以选择债务型类REITs并用于置换银行贷款。
（3）对于运营表现一般的租赁住房项目以及较为分散的底层商铺，由于资产估值可能不达到账面价值、资产权属分散不便于资产重组，企业可以选择资产证券化中的CMBS（不动产抵押贷款证券化）实现债务融资。
……
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