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| 編輯推薦： |
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无论您是想通过房产投资获得稳定收入的上班族、计划移居或留学需要海外置业的家庭，还是希望优化资产配置的投资者，《买楼收租：房地产投资完整手册》都能提供切实可行的解决方案。本书以“务实、易懂、全面”三大特质，为投资者提供了一条清晰可行的路径，适合房产投资新手、海外置业家庭、副业创收者和资产配置优化需求者。本书亮点：1.新手友好：300万日元启动方案 低资产贷款秘诀。2.副业创收：上班族兼职投资指南 管理公司避坑技巧。3.跨国适用：美日投资经验，适合留学/移居家庭。4.即学即用：砍价话术模板 满租经营法则。
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| 內容簡介： |
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本书全面指导房东如何通过多个阶段实操房地产投资以实现租售溢价，内容简明、图文并茂。全书共9章：序章阐述房地产投资的优势；第1章对比小地方与市中心的房产投资差异；第2章指导如何选择有潜力的房产进行投资；第3章揭秘低资产性下如何从银行贷款；第4章介绍购入房产时的砍价策略；第5章教授如何选择房产租赁管理公司；第6章分享高效改造房产的方法；第7章揭示保持房产满租的秘诀；第8章详细分析租赁运营期间的风险管理。
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| 關於作者： |
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石原博光，1971年出生，毕业于美国大学，曾任职于东京都内商社。1997年，26岁时创立贸易公司，开启创业之路。2004年涉足房地产投资，仅4年时间便持有7栋楼、72间房，实现年销售额5000万日元，毛利率高达60%。他在本书中首次公开其投资策略，新旧版累计印刷27次，成为长期畅销书籍。2012年起，他将房地产投资拓展至美国，并于2014年取得美国永久居住权，移居加利福尼亚。目前，他在日本拥有43间房，在美国持有6栋别墅。除房地产投资外，他还致力于写作与投资理念传播，并于2017年获得“加利福尼亚州房地产交易许可证”。他擅长以少量资金撬动高收益不动产，实现稳定盈利。季老湿，一位深耕房产投资领域20余年的资深实践者，自嘲为“无证教师”的网红，因倾心授业、助人成功，而被学员们亲切地称为“脚常湿”的引路人。自2013年起公益分享，积累数百万字课堂笔记，成为房产投资领域的知识库。2017年移居东京，继续探索房产投资新机遇，为学员提供国际化视野。其著作包括《丑房焕新》《秒卖：写给业主的36个卖房大法》和《民宿赚钱的秘密》。
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| 目錄：
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目录序章 为什么要进行房地产投资从 300 万日元起步资金到每年房租收入1000 万日元的路径 / 161日本政府改变了方针，鼓励“做副业”/ 172房地产投资*适合作为副业，形成一定被动收入规模 / 19 3好处是能贷到款和稳定 / 23 4通过自己的努力可以提高收益率 / 26 5房地产投资竞争对手少 / 28 6房地产投资是能自动赚钱的被动收入项目 / 30 7房地产投资的5大风险 / 32 8即使少子化和人口减少，也不影响吗 / 35 9“南瓜马车”事件发生之后的融资情况 / 37 10新冠肺炎疫情对房地产投资的影响 / 40 第1章 瞄准地方的整栋出租房或市中心的老旧出租房 11别被“表面利益率”欺骗 / 44 12与其购买资产，不如购买“收益产”/ 4613首先从投资整栋出租房开始 / 48 14投资前应设定战略目标 / 51 15实质收益率*低 8% 要死守 / 54 16以非优质地段或者市中心的老旧出租房为目标 / 57 17自住房和投资房两手抓 / 60“寄居蟹作战”—边住边装修 / 63 18自筹资金*少准备 300 万日元 / 6419首先从一户建开始投资也可以 / 67 第2章 可以买的房子 / 不能买的房子 “非优质地段”和“市中心”，要买房子的话如何选 / 73 20我取胜的座右铭是“细分市场决胜负” / 74 21挖掘高收益率房的诀窍 / 78 22比起高级公寓，还是木造出租房更胜一筹 / 81 23如果要买非优质地段的房子，要看清区域的特色 / 85 24不害怕当地的高空置率 / 88 面向单身人士的房子和面向家庭的房子，买的话选哪个 / 91 25非优质地段买房必须遵守的条件 / 92 26市中心地区反倒是小户型更受欢迎 / 95 27市中心的老旧木造多户出租房即使破旧也没有问题 / 98 28即使是“瑕疵担保免责”房也没关系 / 101 29“借地权”“再建筑不可”也没关系 / 104 30找出很有赚头的房源的方法 / 107 31不能买的破房子是什么样的 / 111 32经营合租房有赚头吗 / 11611 目录 33比起不确定的“竞价房”，“任意出售房”更胜一筹 / 118 找收益房需要关注的网站① / 121 找收益房需要关注的网站② / 122 第3章 即使资产性比较低，也能从银行获得贷款的秘诀 34虽然融资形势再次变得严峻了，但是…… / 124 35提高融资成功率的交涉技巧 / 127 36可以从哪些金融机构贷款 / 131 37从日本政策金融公库贷款 / 134 38日本政策金融公库的利用模拟 / 139 39较为推荐的地方银行、信用金库、信用组合、非银行 机构 / 144 40从骏河银行贷款 / 148 41从静冈银行贷款 / 150 42从SBJ银行贷款 / 151 43从横滨幸银信用组合贷款 / 152 44从东京湾信用金库贷款 / 153 45从欧力士银行贷款 / 154 46从横滨银行贷款 / 155 47从香川银行和德岛大正银行贷款 / 156 48从千叶银行贷款 / 158 49从东日本银行贷款 / 159 50从三井住友信托 L&F 贷款 / 160 51从セゾンファンデックス贷款 / 163 52不管怎么说，现金为王 / 16453“贷到款，买到房”还并不是终点 / 166第4章 购买价格自己定—砍价方法 54聪明的经营者不以售价买入 / 170 55在砍价时不要动摇 / 172 56计算买入预算时需要注意的点 / 174 57砍价技巧 / 176 58知己知彼才能取得价格谈判胜利 / 178 59装修或翻新房子的预算要提前做好 / 182 60买房时需要支付的各项费用 / 183 61购得房产的同时务必办理保险 / 186 62建议添加在保险上的特约事项 / 190 免费修理？小心保险理赔代理业者 / 192第5章 房屋管理请交给专业人士—如何选择好的租赁管理公司 63房屋管理请交给专业人士 / 194 64租赁管理公司最好选本地的 / 196 65如何选择让自己放心的好管理公司 / 199 66选管理能力强的还是招租能力强的 / 202 67调动管理公司的积极性为你服务 / 204第6章 房东大显身手—装修改造大作战 68充分发挥想象能力进行“空间设计” / 20869时刻注意成本与效果的成效比 / 213 70从长远来看，免维护也很重要 / 217 71由城市管道煤气换成煤气罐 / 221 72 3点一体化浴室的装修改造方法 / 223 73“商品”到手后就看各位经营者的本事了 / 225 74选择装修公司时必须货比三家，多家报价 / 229 75不能用价格去筛选施工方 / 233 76要经常去施工现场查看 / 236 77不要只盯着眼前利益，要把目光放长远 / 238 小型装修推荐“生活市场” / 240第7章 你好，租客，欢迎光临—满租经营的秘诀 78房间的第一印象*重要的是清洁感 / 242 79把租金降到比市场价低一成 / 244 80增加对房地产公司的 AD（广告费）投入 / 246 81动员更多人帮我们招租 / 248 82带家具的房子可以降低招租难度 / 249 83签合同时，原则上要通过保证公司 / 252 84通过定期房屋租赁合同对付不良租客 / 255 85双刃剑！初期费用全部为零方案 / 259 86房东亲自在互联网上招租 / 262 87生活低保户也可列为入住对象 / 264 88也可以积极地将外国人列为入住对象 / 266 89民宿重开！“Airbnb”的活用方法 / 269第8章 租客入住后，注意把控运营风险 90牢牢把控费用支出 / 272 91一些很难注意到的支出项 / 276 92有计划地设定二手房折旧分摊周期 / 280 93不收合同更新费的好处 / 284 94何时可以考虑卖掉房子 / 286 95如果想通过卖房赚钱 / 290 96高价卖房的诀窍 / 292 97关注国家层面的风险 / 296案例研究 案例 1 从一栋多户出租房开始不断扩大规模 / 299案例 2 和家人一起经营多户出租房、一户建，现已满租 / 302 案例 3 以 50 万日元养老资金为目标进行多户出租房经营 / 304 案例 4 通过“租房”“收房租”新手法，不买房就能得到房租 收益 / 306卷末特典 问题清单和查看清单 / 308 结语
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| 內容試閱：
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前言各位读者朋友好，我是房地产投资家石原博光。2002年我在日本开始房地产投资，在日本和美国都拥有房地产，2014年移居美国后，一直在经营这些房地产。现在我居住在美国加利福尼亚州，从事房地产买卖中介的工作。这本《买楼收租：房地产投资完整手册》（以下简称《买 楼收租》）的初版是在2010年刊发的。发行当时，一说起面向房地产投资者的书籍，“从市中心的区分公寓入手”几乎是一般常识。但是，我这本阐述“小地方的房子或市中心建筑年限比较久的房子才更有潜力”的反向思路的书，却长期稳居畅销书榜单。我在本书中介绍的方法是被称为“石原式”的投资手法，给那些不是专业房地产投资者的普通人能够在将来获得稳定经济来源提供*合适的辅助，这项手法也成了房地产投资的新标准。我很高兴收到许多好评，不用说那些接受了我咨询的客户，还有读者也发出了“哇，找你商量真是太好了”这样的声音，这带给了我莫大的喜悦。然而，虽然在初版书中就满载了我所运用的基础经营技术知识，但是在作为畅销书不断出版的过程中，我察觉到书中一些内容已经与不断变化的时代趋势脱节。因此，2016年出版了内容上大幅焕新的新版《买楼收租》。新版《买楼收租》深受大家的喜爱和支持，新旧版加在一起总计印刷27次，目前累计销售超过9万本。但是，不断变化中的时代趋势会逐渐把新版《买楼收租》的内容变为过去式。2018年发生的“南瓜马车”事件（在序章37页详述），使社会对房地产投资的态度变得不再宽纵，2019年消费税升到10%，再加上2020 年的新冠肺炎疫情导致了前所未有的混乱。虽然推迟了一年，东京奥林匹克运动会仍然顺利举行了，然而新冠肺炎疫情带来的影响仍旧没有停止，社会层面看不到明显的好转势头。正因为处于如此混乱的时代，为了守护自己的将来，我们每个人都必须做好准备。以在将来取得稳定经济收入为目标，这本书的使命仍未结束。抱着这样的想法，这次为大家带来最新版的《买楼收租》。在新版基础上，最新版《买楼收租》大幅增添了32页的内容。这次在卷末还附加了“向房地产中介和管理公司询问的问题清单”“实地看房查看清单”。此外，与从初版《买楼收租》升级到新版《买楼收租》时相同，本次在房地产投资中*重要的“融资”这一环节也增添了10页以上的全新内容，将会向大家介绍在房地产投资这一领域中较为活跃的银行，以及在房地产投资者之间比较热门的银行，还会介绍一些融资的窍门。我们衷心祝愿大家能够以本书为参考，在房地产投资领域大展宏图。少子化的影响，使得人口锐减、房屋空置问题一年年地严峻起来。维持好满屋出租的状态，这在我的操盘手法中是不可缺少的，为此，以最新的信息为基础，我将展示一些最新的对策和想法。为了让便宜房子附加一些价值，进行翻新或者装修的新案例不断涌现。如何让管理着很多房子的管理公司为自己的房子提供服务，本书对这部分内容也进行了大幅的更新。但是，二手房地产整体价格的上升，以及房地产投资获得了普遍认知，开始实际操作的人变多了，这样就造成了市场上的房子收益率降低了。初版中把购入房产的收益率定在“20%”，但在新版中我将其调整到了“17%”。这次在最新版中将收益率继续下调到“13%”。现在高收益率的房子已经很难找到，这种现象正在成为事实。即使有，也要么是在小地方的郊外，要么是建筑本身有相当大的瑕疵，要么就是一楼是店铺，改造成居住用房的难度比较高，不容易下手。这就是现状。我也认为那种既棘手风险又高的房子不值得推荐。比起这些，还个价，尽可能将房子便宜一点买进，再把装修费用压缩， 减少初期投资费用，从而提高收益率才是更重要的。房子价格上升的同时，融资利率也在下降。低利率、融资期间长，如果 能获得这样尽可能有利的融资，每个月的还款额也会减少，实质收益率也就上升了。本书将把这些运营技术简单易懂地展示出来。能够确定的是，通过自身的努力是很有可能使房子接近高收益率的。我认为这也是出版最新版《买楼收租》的意义之一。自从出版本书初版以后，我的人生也发生了重大改变。2014年的春天，我和家人一起去了美国，已经把生活的重心转移到那里。现在，我在美国拥有了6栋房产，年均租金收入达到10万美元，总资产在200万美元左右（这是以2021年8月时的行情计算的）。当时1美元相当于110日元，算下来年均租金收入大概有1100万日元，总资产达到了约2.2亿日元。虽然在美国投资的时候卖掉了4栋房子，但是我在日本也有3栋房子（43个房间），总资产约3亿日元，平均每年租金收入约3000万日元。即使住在美国，我在日本房产的经营上也没什么阻碍。能这样做，完全是因为利用好了“只要把机制建立起来，也不会费多少工夫”这个房地产投资的优势。这种远距离操控的诀窍，我也想稍微谈及一些，分享给对海外投资感兴趣的小伙伴。我所居住的加利福尼亚州的贝克斯菲尔德地区，虽然感染德尔塔毒株的患者入夏后一直在增加，但多亏了疫苗接种率较高，基本没有人死亡，过着与新冠肺炎疫情前别无二致的生活。不，就像是要取回那些因新冠肺炎疫情而停滞的时间那样，经济活动甚至比之前还要活跃。那么日本又怎么样呢？正在写本书最新版的当下—2021年8月，东京的紧急事态警报并未解除，仍在刷新过去*高的新感染者人数。以饮食业为代表，很多行业遭受了重创，为了度过这次危机，以休业支援金为代表的辅助金、助成金、给付金等财政支出以后很明显会通过增税来弥补。如果跟随如今这样的低迷势头，自己不做点什么，将来的稳定生活是肯定得不到保障的。我本人也是因为对将来感到不安，才以此书为契机开始进行房地产投资。为了大家能有稳定的将来，如果本书能够帮大家鼓起勇气迈出这一步，将是我莫大的荣幸。
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