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| 內容簡介： |
作为国家基层社会治理的重要参与者，业主大会和业主委员会代表和维护小区全体业主的合法权益。实践中，业主、物业服务企业、社区居委会和属地基层政府在业主大会和业主委员会成立和运行过程中遇到了诸多困难，为此我们组织多年从事相关法律业务的律师编写了本书。
本书共分为五编，以北京市为例，详细讲解了业主大会和业主委员会的成立、运行和监督指导，提供相关文件的范本，汇总重要的法律法规，以期为全国各地的业主大会和业主委员会规范运作提供借鉴和参考。
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| 關於作者： |
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赵中华，北京瀛和律师事务所律师、物业管理法律事务部主任，中国物业管理协会法律政策工作委员会副主任、中国政法大学法律硕士学院兼职导师。毕业于北京大学法学院，先后就职于北京市住房和城乡建设委员会、住房和城乡建设部、大型物业投资企业和行业咨询研究机构。参与起草了《北京市物业管理办法》《秦皇岛市物业管理条例》《衡水市物业管理条例》《承德市城镇住宅物业管理条例》，参与编写了《物业管理基本制度与政策》《物业管理典型判例解读精选》。
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| 目錄：
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第一编 业 主 大 会
第一章 首次业主大会会议
第一节 了解业主的基础资料
一、小区的基本情况
二、业主
三、业主大会
第二节 业主的权利和义务
一、业主的权利
二、业主的义务
三、注意事项
第三节 确定物业管理区域
一、物业管理区域的确定
二、注意事项
第四节 业主大会成立申请
一、申请成立业主大会的前提条件
二、收集业主资料
【文书范例1】关于成立××小区业主大会的申请书（专有部分面积5%的业主）
【文书范例2】关于成立××小区业主大会的申请书（5%的业主）
【文书范例3】承诺书
【文书范例4】关于成立××小区业主大会的申请书（建设单位）
【文书范例5】授权委托书（建设单位）
第五节 提交申请资料及处理程序
一、提交申请资料
【文书范例6】××街道办事处/乡镇人民政府受理告知书
二、受理申请后的处理程序
【文书范例7】××街道办事处业主申请核实情况表
【文书范例8】不予受理通知书
【文书范例9】送达回执
三、注意事项
第六节 组建首次业主大会会议筹备组
一、指定筹备组组长并公告
【文书范例10】关于指定×××担任××小区首次业主大会筹备组组长的通知
二、发布筹备组成员中业主代表报名的公告
【文书范例11】关于组建××小区首次业主大会会议筹备组并接受业主报名参选筹备组业主代表的通知
【文书范例12】致××小区/楼产权单位参与筹备组组建工作的函
三、审核业主代表报名情况并公示
【文书范例13】××小区首次业主大会会议筹备组业主代表推荐表
【文书范例14】××小区首次业主大会会议筹备组业主代表自荐表
【文书范例15】关于组建××小区首次业主大会会议筹备组业主代表物业费交费等情况的核实函
【文书范例16】关于××小区首次业主大会会议筹备组业主代表报名情况的公告
四、确定筹备组成员并公示
【文书范例17】关于采用推选方式确定首次业主大会会议筹备组业主代表的通知
五、召开筹备组第一次会议并公示
【文书范例18】关于成立××小区业主大会会议筹备组的公告
【文书范例19】××小区首次业主大会会议筹备组分工公告
【文书范例20】筹备组成员保密协议
【文书范例21】××小区首次业主大会会议筹备组会议决议/纪要
第七节 筹备首次业主大会会议
一、确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积
【文书范例22】关于提供××小区业主名册与专有部分面积的函
二、制定《××小区管理规约（征求意见稿）》《××小区业主大会议事规则（征求意见稿）》《××小区首次业主大会会议召开方案（征求意见稿）》《××小区业主委员会委员候选人产生办法（征求意见稿）》等文件
【文书范例23】管理规约制定规范
【文书范例24】业主大会议事规则制定规范
【文书范例25】××小区首次业主大会会议召开方案（纸质投票）
【文书范例26】××小区首次业主大会会议召开方案（互联网投票）
【文书范例27】××小区业主委员会委员候选人、监事会监事候选人条件及产生办法
【文书范例28】××小区业主委员会选举办法（纸质投票）
【文书范例29】××小区业主委员会选举办法（互联网投票）
三、发布筹备组制定的文件并接受业主的意见和建议
【文书范例30】关于发布《××小区管理规约（征求意见稿）》《××小区业主大会议事规则（征求意见稿）》《××小区首次业主大会会议召开方案（征求意见稿）》《业主委员会委员候选人产生办法（征求意见稿）》的通知
四、发布正式的《业主委员会委员候选人产生办法》《××地区××小区业主委员会选举办法》并接受业主报名
【文书范例31】关于发布《××小区业主委员会委员候选人产生办法》《××地区××小区业主委员会选举办法》并接受业主报名的通知
【文书范例32】××小区业主委员会委员候选人推荐表
【文书范例33】××小区业主委员会委员候选人自荐表
五、修改《××小区管理规约（征求意见稿）》《××小区业主大会议事规则（征求意见稿）》《××小区首次业主大会会议召开方案（征求意见稿）》，审核报名业主委员会委员候选人的任职的资格
【文书范例34】关于××小区业主委员会委员候选人报名情况的通告
【文书范例35】关于××小区报名业主委员会委员候选人物业费交费等情况的核实函
六、公示《××小区管理规约（表决稿）》《××小区业主大会议事规则（表决稿）》《××小区首次业主大会会议召开方案（定稿）》，确定合格的业主委员会委员候选人名单
七、上报社区党委符合任职资格的业主委员会委员候选人，由社区党委确定业主委员会委员候选人名单并公示
【文书范例36】关于××小区业主委员会委员候选人名单的公告
第八节 发布会议通知
一、发布召开首次业主大会会议的通知，公示《××小区管理规约（表决稿）》《××小区业主大会议事规则（表决稿）》《××小区首次业主大会会议召开方案（定稿）》和业主委员会委员候选人名单
【文书范例37】关于召开××小区首次业主大会会议的通知（纸质投票）
【文书范例38】投票授权委托书
【文书范例39】关于召开××小区首次业主大会会议的通知（互联网投票）
二、公示本物业管理区域的业主总人数和建筑物总面积、业主清册
【文书范例40】关于确定业主身份、人数、专有部分面积的公告
【文书范例41】××小区首次业主大会会议业主清册
三、采用纸质投票的特别安排
【文书范例42】××小区首次业主大会会议表决票一
【文书范例43】××小区首次业主大会会议表决票二
【文书范例44】××小区首次业主大会会议投票工作手册
【文书范例45】业主大会定期/临时会议投票细则
四、采用“北京业主”APP投票的特别安排
【文书范例46】关于采用“北京业主”APP进行投票的公告
五、注意事项
第九节 开展投票活动
一、投票活动
【文书范例47】投票授权委托书
【文书范例48】关于××小区延长首次业主大会会议投票期的通知
二、及时封存票箱
三、决定是否延长投票的期限
第十节 组织开票
一、开票程序
【文书范例49】××小区首次业主大会会议开票公告
【文书范例50】××小区首次业主大会会议开票业主代表报名表
【文书范例51】××小区首次业主大会会议开票活动主持词
二、注意事项
第十一节 公布投票结果
【文书范例52】关于××小区首次业主大会会议议题表决结果的公示
【文书范例53】首次业主大会会议决议
第十二节 召开业主委员会首次会议
一、召开业主委员会首次会议
【文书范例54】关于召开××小区业主委员会首次会议的通知
【文书范例55】关于召开××小区业主委员会首次会议征集业主代表列席的通知
【文书范例56】关于××小区业主委员会首次会议签到表
【文书范例57】关于××小区业主委员会首次会议列席业主签到表
【文书范例58】关于××小区业主委员会首次会议决议公告
二、注意事项
第十三节 提交备案材料
一、备案
【文书范例59】业主委员会成立/换届备案单
【文书范例60】业主委员会备案单填写说明
【文书范例61】印章刻制证明
二、注意事项
第十四节 解散筹备组
【文书范例62】首次业主大会会议筹备组工作报告
【文书范例63】关于××小区首次业主大会会议筹备组解散的通知
第十五节 业主委员会的前期工作
一、开立银行账户
二、完成业主委员会分工
【文书范例64】××小区业主委员会职责及成员分工
三、注意事项
第二章 业主大会定期会议
第一节 确定会议议题并发布会议通知
一、确定程序
【文书范例65】××××年度物业管理情况报告
【文书范例66】××××年度业主委员会工作情况报告
【文书范例67】××××年度业主大会收支情况报告
【文书范例68】××××年度业主大会预算
【文书范例69】××小区业主大会其他会议议题的征求意见稿
【文书范例70】关于召开××小区××××年度业主大会定期会议的通知（纸质投票）
【文书范例71】关于召开××小区××××年度业主大会定期会议的通知（互联网投票）
【文书范例72】 ××小区××××年度业主大会定期会议召开方案（纸质投票）
【文书范例73】××小区××××年度业主大会定期会议召开方案（互联网投票）
二、注意事项
第二节 开展投票活动
一、投票活动
【文书范例74】投票授权委托书
【文书范例75】关于××小区延长××××年度业主大会会议投票期的通知
二、及时封存票箱
三、决定是否延长投票的期限
第三节 组织开票
一、开票通知
【文书范例76】××小区业主大会会议开票公告
【文书范例77】××小区业主大会会议开票业主代表报名表
【文书范例78】××小区业主大会会议开票活动主持词
二、注意事项
第四节 公布投票结果
【文书范例79】关于××小区业主大会会议议题表决结果的公示
【文书范例80】业主大会会议决议
第五节 业主大会会议归档工作
一、归档内容
二、管理要求
第三章 业主大会临时会议
第一节 发起临时会议的主体和条件
一、发起临时会议的主体
【文书范例81】关于召开××小区业主大会临时会议的申请书（专有部分面积20%的业主）
【文书范例82】关于召开××小区业主大会临时会议的申请书（20%的业主）
【文书范例83】申请联系人承诺书
二、申请人身份的核实
第二节 组织召开会议
一、确定会议议题
二、发布业主委员会决议
【文书范例84】××小区业主大会临时会议议题的征求意见稿
三、发布业主大会临时会议召开方案和会议通知
【文书范例85】关于召开××小区业主大会临时会议的通知（纸质投票）
【文书范例86】××街道办事处关于召开××小区业主大会临时会议的通知（纸质投票）
【文书范例87】××小区业主大会临时会议召开方案（纸质投票）
【文书范例88】××小区业主大会临时会议召开方案（互联网投票）
第三节 开展投票活动
一、投票活动
【文书范例89】投票授权委托书
【文书范例90】关于××小区延长业主大会临时会议投票期的通知
二、及时封存票箱
三、决定是否延长投票的期限
第四节 组织开票
一、开票通知
【文书范例91】××小区业主大会临时会议开票公告
【文书范例92】××小区业主大会临时会议开票业主代表报名表
【文书范例93】××小区业主大会临时会议开票活动主持词
二、注意事项
第五节 公布投票结果
【文书范例94】关于××小区业主大会临时会议议题表决结果的公示
【文书范例95】业主大会会议决议
第六节 业主大会临时会议归档工作
一、归档内容
二、管理要求
第四章 业主大会的重要事项
第一节 解聘或者选聘物业公司
一、程序
二、会议的召开
三、注意事项
第二节 使用住宅专项维修资金
一、住宅专项维修资金使用的一般程序
二、住宅专项维修资金使用的紧急程序
三、注意事项
第三节 续筹住宅专项维修资金
一、程序
二、表决比例
三、注意事项
第四节 公共收益的使用
一、程序
二、表决比例
三、注意事项
第二编 业主委员会
第一章 业主委员会的运行及其基本制度
第一节 工作与会议制度
一、程序
【文书范例96】关于召开北京××小区第××届业主委员会第××次会议的通知
【文书范例97】关于召开北京××小区第××届业主委员会第××次会议征集业主代表列席的通知
【文书范例98】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议召开事宜的确认书
【文书范例99】 北京××小区业主委员会关于××的议案/议题
【文书范例100】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议签到表
【文书范例101】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议列席业主签到表
【文书范例102】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议决议
【文书范例103】关于召开北京××小区第××届业主委员会第××次会议的会议纪要
【文书范例104】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议决议公告
二、注意事项
第二节 印章档案管理、财务及其他制度
第二章 业主与业主委员会的关系处理
一、业主委员会监督业主履行义务
二、业主监督业主委员会履行职责
第三章 业主委员会与监管部门的关系处理
一、业主委员会成立过程中
二、业主委员会运行过程中
三、风险提示：复议与诉讼
第四章 业主委员会的换届
第一节 业主委员会换届的前提条件
一、前提条件
二、注意事项
第二节 成立业主委员会换届小组
一、指定换届小组组长并公告
【文书范例105】关于指定×××作为××小区换届小组组长的通知
二、发布换届小组成员中业主代表报名的公告
【文书范例106】关于组建××小区业主委员会换届小组并接受业主报名参选换届小组业主代表的通知
【文书范例107】致××小区/楼产权单位参与换届小组组建工作的函
三、审核业主代表报名情况并公示
【文书范例108】××小区业主委员会换届小组业主代表推荐表
【文书范例109】××小区业主委员会换届小组业主代表自荐表
【文书范例110】关于组建××小区业主委员会换届小组业主代表物业费交费等情况的核实函
【文书范例111】关于××小区业主委员会换届小组业主代表报名情况的公告
四、确定换届小组成员并公示
【文书范例112】关于采用推选方式确定××小区业主委员会换届小组业主代表的通知
五、召开换届小组第一次会议并公示
【文书范例113】关于成立××小区业主委员会换届小组的公告
【文书范例114】××小区业主委员会换届小组分工公告
【文书范例115】业主委员会换届小组成员保密协议
【文书范例116】××小区业主委员会换届小组会议决议/纪要
第三节 确认业主委员会委员候选人名单
一、确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积
二、换届小组制定《××小区业主大会临时会议召开方案（征求意见稿）》和《业主委员会委员候选人产生办法（征求意见稿）》等文件
【文书范例117】××小区业主大会临时会议召开方案（纸质投票）
【文书范例118】××小区业主大会临时会议召开方案（互联网投票）
【文书范例119】××小区业主委员会委员候选人条件及产生办法
【文书范例120】××小区业主委员会选举办法（纸质投票）
【文书范例121】××小区业主委员会选举办法（互联网投票）
三、发布换届小组制定的文件并接受业主的意见和建议
【文书范例122】关于发布《××小区业主大会临时会议召开方案（征求意见稿）》和《业主委员会委员候选人产生办法（征求意见稿）》的通知
四、发布正式的《业主委员会委员候选人产生办法》并接受业主报名
【文书范例123】关于发布《××小区业主委员会委员候选人产生办法》并接受业主报名的通知
【文书范例124】××小区业主委员会委员候选人推荐表
【文书范例125】××小区业主委员会委员候选人自荐表
五、换届小组召开会议，修改《××小区业主大会临时会议召开方案（征求意见稿）》《业主委员会委员候选人产生办法（征求意见稿）》，审核报名业主委员会委员候选人的任职资格
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六、公示《××小区业主大会临时会议召开方案（定稿）》《业主委员会委员候选人产生办法（定稿）》，确定合格的业主委员会委员候选人名单
七、换届小组将符合任职资格的业主委员会委员候选人上报社区党委，由社区党委确定业主委员会委员候选人名单后，由换届小组将名单公示
【文书范例128】关于××小区业主委员会委员候选人名单的公告
【文书范例129】××小区业主委员会换届表决票
第四节 开展投票活动
一、投票活动
【文书范例130】投票授权委托书
【文书范例131】关于××小区延长业主大会会议投票期的通知
二、及时封存票箱
三、决定是否延长投票的期限
第五节 组织开票
一、开票通知
【文书范例132】××小区业主大会会议开票公告
【文书范例133】××小区业主大会会议开票业主代表报名表
【文书范例134】××小区业主大会会议开票活动主持词
二、注意事项
第六节 公布投票结果
【文书范例135】关于××小区业主大会临时会议议题表决结果的公示
【文书范例136】业主大会会议决议
第七节 业主委员会换届资料归档工作
第三编 物业管理委员会
第一章 物业管理委员会组建
【文书范例137】致小区业主的一封信
【文书范例138】××小区物业管理委员会业主代表招募公告
【文书范例139】××小区物业管理委员会业主自荐表
【文书范例140】××社区党委（社区居民委员会）物业管理委员会委员候选人推荐表
【文书范例141】××小区业主报名参选物业管理委员会委员情况统计表
【文书范例142】××小区物业管理委员会主任任命公告
【文书范例143】××小区物业管理委员会委员名单公示
【文书范例144】物业管理委员会成立证明
【文书范例145】印章刻制证明
第二章 物业管理委员会的运行
一、物业管理委员会的法定职责
二、物业管理委员会履行职责的方式
三、物业管理委员会议事规则
【文书范例146】物业管理委员会议事规则
第四编 重要文件范例
范例一：《××小区管理规约》
范例二：《××小区业主大会议事规则》
范例三：《××小区车位分配和管理办法》
范例四：《××小区业主共有部分公共收益资金使用与管理办法》
范例五：《××小区住宅专项维修资金使用管理办法》
范例六：《××小区业主委员会工作制度》
范例七：《××小区业主大会和业主委员会财务管理制度》
范例八：《××小区业主大会和业主委员会档案管理规定》
第五编 重要法律法规汇编
中华人民共和国民法典(节录)(2020年5月28日)
中华人民共和国人民防空法(2009年8月27日修正)
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正)
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正)
物业管理条例(2018年3月19日修订)
北京市物业管理条例(2020年3月27日)
北京市机动车停车条例(2018年3月30日)
业主大会和业主委员会指导规则（2009年12月1日）
北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）（2008年11月24日）
住宅专项维修资金管理办法（2007年12月4日）
北京市住宅专项维修资金管理办法（2009年11月10日）
北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市居住小区机动车停车管理
办法》的通知（2004年6月16日）
北京市人民防空条例（2002年3月29日）
附 录
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| 內容試閱：
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序一
恪守程序、尊重结果
自2007年《物权法》中规定建筑物区分所有权以来，城市商品房住宅小区的业主自治在规范层面的权利基础得以确立。2020年《民法典》在“物权编”中规定建筑物区分所有权的基础之上，在“合同编”中增设物业服务合同为典型合同之一。最高人民法院先后修正了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》，住房和城乡建设部出台了《业主大会和业主委员会指导规则》，各地陆续出台了物业管理地方性法规，进一步完善了物业小区相关法律规范体系。然而，即便在这样的规范体系背景之下，物业小区的实际运作在实践感受和理论视野中，仍然呈现出一副琐碎且不易的形貌。对于业主而言，如何去理解与运用相关的法律规范，如何合法合规地进行物业小区的自治管理，仍然是一项艰难的工作。根据《民法典》的规定，物业小区层面的治理采用业主共同决定、民主自治的形式，然而这种共同决策面临的具体困难也是显而易见的。同一个物业小区的业主群体并非天然地具有同质性，不同业主的家庭职业分化、收入水平、人口结构、价值倾向、利益诉求等都有较大差异。小区业主达成一致意见并付诸实施，这种自治的运行成本越来越高，效果却难以预测。此时，法律、财务等专业人士的参与介入就显得尤为重要。
赵中华律师以其法律专业背景、政府工作经历和律师执业经验所形成的独特视角，主编的这本《业主大会业务指导手册》立足于物业小区业主工作与生活实际，系统解读业主大会运行工作中的常见法律问题，普及物业小区实用知识，以文书范例的形式将法学理论知识与具体的生活场景紧密结合，针对《民法典》背景之下物业小区的业主自治提供了详尽且完备的文件支持。该书将高度抽象的法律规范和政策规定具体化，除第四编重要文件范例、第五编重要法律法规汇编之外，其余各编均包含简明的法理阐述与配套的实务范例文书，两者互为挹注，既可以供小区业主作为小区治理文件模板使用，也可为基层社区工作人员提供日常工作的范本与依据。
物业小区实践的重点，不在于强求业主的意见一致，而在于对于多元不一的业主利益诉求有容量之量，对于复杂繁琐的业主利益之争有消化之功。这种容量与消化能力不是依赖抹杀业主利益的差异性而完成的，而是依靠细致的程序性规定，充分保障业主的知情与诉求表达，使不同的利益主张能够进入业主共同决策的视线之中，并由业主投票表决共同决策出其“最终命运”。对于通过这道共同决策之门的决议，全体业主均有遵守之义务。这应该也正是《业主大会业务指导手册》一书异常重视程序、提供众多程序性文书的重要原因。这在本书的首编首章中表现得尤为突出：赵中华律师在15节内容中给出了多达64个文书范例，可谓列明了首次业主大会的全部细节工作。这使得本书成为目前不可多得的一本物业小区业主的“实战大全”。结合现行涉及物业小区的规范体系来看，该书所反映出来的物业小区的运作原则可以凝练为八个字：恪守程序、尊重结果。
对物业管理委员会的组建和运行进行详细介绍并给出文书范例是本书的另一特色。尽管理论上对物业管理委员会临时代替业主委员会的逻辑立脚点和法律地位有所争议，但在很多地区的物业小区实践中，在不具备成立业主大会、业主委员会的情况下，物业管理委员会正在实际代行业主委员会的职责。考虑到现有规范体系中，对于物业管理委员会究竟“临时”多久尚无明确规定，该书对于物业管理委员会的介绍侧重于组建及运行角度，对于基于政治体制安排的基层居民自治与基于所有权安排的基层业主自治在物业管理委员会这一领域的“交汇”关系并未过多涉及。或许，这一问题留给时间和实践来做出解答更为妥当。
是为序。
陈 鑫
中国社会科学院大学法学院教授
2022年7月
序二
业主委员会治理是法治中国的微结构
期待已久的《业主大会业务指导手册》要问世了，赵中华律师让我写一篇序，我非常荣幸。
业主大会与业主委员会是实现小区良好治理，保障业主权利的重要组织保障。但在过去很长一段时间里，业主大会与业主委员会的运行一直面临着种种困境，困扰着和谐小区的建设。比如业主大会、业主委员会的运行缺少专业能力支撑，在协调公共维修资金等事务、选聘物业管理公司，处理与居委会、业主等的关系问题上，成为不少矛盾纠纷的源头。
《民法典》颁布后，从立法层面，进一步保障了业主委员会参与小区治理的权利与义务，也在业主委员会的运行机制与决策机制方面，提供了上位法的支持。但是，业主委员会作为一个相对独立的主体机构，必须是一个具备独立的意思表达、执行、监督的组织结构。在有效地运行方面，细节上需要更多程序与规程，来实现“过程民主”、权利的平衡和效率的提升。
可以说，业主日益增长的物业美好空间建设的需求，与业主委员会的治理短板之间的矛盾，成为物业管理的核心问题之一。比如，业主有越来越强的自治需求，但是公共事务参与热情有限；热心业主有付出的意愿，却限于专业知识不足，业主委员会的运作缺乏一整套有效运行的机制；作为自治机构，在议事规则和管理规约上，需要依赖业主大会的授权和业主大会制定的各项议事规则及运作规则等。从权利平衡来看，根据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，需要形成既支持又监督的互动关系，但现实情况差强人意。
所以，越来越多的地方政府或主管部门以及法律专家，都关注到目前业主委员会运行的现实困境，并参与到物业管理的立法咨询、实务支持等工作中，客观上加深了对业主委员会主体法律地位的认识，对业主委员会的运作积累了大量经验。
赵中华律师是律师行业内难得的兼具行业管理视角、学术理论涵养以及法律专长的复合型人才，先后就职于北京市住房和城乡建设委员会、住房和城乡建设部，担任多家地方政府部门、业主委员会和物业服务企业的法律顾问，积极投身于中国物业管理行业法治建设的工作，先后参与起草多部物业管理地方性法规，为行业发展贡献法律人的力量。目前，赵中华律师担任北京瀛和律师事务所的物业管理法律事务所主任，为律所的专业建设、学术建设探索了一条细分行业发展的路径，是青年律师突破专业瓶颈，找到业务蓝海的榜样。
本书是赵中华律师结合多年的经验，以问题为导向编写的一本实操手册，本书有以下两个突出的特点：
第一，本书作为一本工具书，内容翔实、实操，体例完备、系统。从主体资格的确认到组织架构设计，从业主大会到业主委员会会议的通知、召集，从会议的议程设定到表决程序，都作了详尽的描述。通过表单化、标准化与流程化的范例，将业主委员会的运行纳入依法、合规与专业的轨道。可以说，相关人员按图索骥，一板一眼地照做就会系统掌握“开会”的秘籍。
第二，本书是处理多方权利关系的一部程序法宝典。作为业主与业主委员会，这种在物业空间身份权、社员权与物权相交叉的领域，所呈现的利益、权益、立场必然是多元的，也是存在部分冲突的，多方权利既要相互博弈，又要和谐共处。
有一句著名的法律谚语：“法律不保护权利上的睡眠者。”这句话的意思是，享有权利的人应当积极行使权利，若权利人自己都怠于行使权利，则可能失去法律的保护。业主与业主委员会主体权利具有独立性、完整性、关联性的特点，业主委员会与物业、社区居民委员会、居民等小区物业相关利益主体之间，需要通过有效的程序，将各自权利边界予以划定，建立既相互制约又相互合作的新型社区关系。
专业表达与组织，本身就是影响力。业主委员会采用本书的原则与程序开展的工作，就能科学、周全、有效地安排好相关利益主体的结构，而结构决定功能，将矛盾与问题化解到可以容纳的框架内。
本人多年来因为创业的关系，一直研究公司治理方向，同时，作为生活社区的一名业主我发现了业主委员会治理与公司治理具有非常相似的地方，可有相互启发与借鉴的方向：
首先，主体一旦成立（业主委员会/公司），就拥有独立于其他主体独立的人格利益，都是身份权与财产权的有效结合，要想实现良好的治理，必须拥有独立的权利机关、意思机关、执行机关与监督机关的结构安排。我认为，有效的公司治理有赖于公司的董事会，而在住宅小区中，业主委员会就是业主大会选举出来的中枢机关，必须赋予其相对独立的执行权利，既要保障中枢机关的诞生符合实体正义与程序正义，又要保障权利运行的高效与专业。
其次，利益相关者相对复杂，充满着平衡与博弈的关系。公司中的股东、债权人、员工、客户、社区、监管机构等，是一系列利益相关者，而公司自身又有独立的生存权与发展权，既要保持良好的公司治理，又要做好利益相关者的安排。而在业主委员会运行的过程，与业主、物业、居民委员会等利益主体形成代表、监督或协同关系，拿捏好利益相关者的关系，通过“议程设置权”来树立业主委员会的专业权威，弥补社区治理的缺陷。
当然，专业的事一定需要专业的人来做。在业主委员会的建设与运作过程中，物业管理方面的专业律师，可以成为组织的参谋、顾问，相信这也将成为业主委员会卓有成效开展工作的标配。
是为序。
董冬冬
北京瀛和律师事务所管理合伙人
2022年7月
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